【自分への甘さがカギ?】投資でがっつり稼ぐ人の特長を徹底的にまとめてみた

2015年10月02日・ プレミアムバリューバンク

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  • 「不動産投資に関心があり、セミナーには何回か行ったけれど、今ひとつ決められず迷っている。まだ一つも物件を買えていない。損失リスクがあることも、やっぱり否定できない。でも今さら諦めるのは残念」。
    こんな風に迷っているあなたのために、どのように情報を集め、エリアや物件を絞れば良いのか、不動産投資で成功するすることができるのか、稼いでいる人の特徴をまとめてみました。

  • 不動産投資の情報を積極的に集める

  • 不動産投資のブログを読み、著者と交流する

  • インターネットで、「不動産投資ブログランキング」をチェックしたことがありますか?
    インターネット上の不動産投資ブログを探せば、これまでの投資物件や利回り、どのように始め、何をどう達成したか、トラブル対処法などが詳細に書かれているものもあります。ブログは空き時間に軽く読めることや、時系列を把握しやすいだけでなく、コメント欄に記入したり、Facebookなどを使って著者と実際のコミュニケーションをとることも容易でき、知識を深めることができます。

  • 自分の足を使って積極的に情報を集める

  • 不動産会社など主催するセミナーでは、終了後に有料の懇親会を催している主催者も多く、成功している投資家と直接話すチャンスです。講師は専任の投資家が主ですが、懇親会に参加するサラリーマン投資家は会社員であることの制約のため、セミナー講師を引き受けるなど表舞台に立つことが稀です。しかし、彼らの中には専任投資家以上に知識や経験が豊富で成功している人もおり、セミナーでは聞けない本音の部分で話をしてくれる可能性が高いでしょう。自分のロールモデルとなる相手と話すことは、成功に近づく道でもあります。

  • 専門誌のコラムを読む

  • 例えば「ダイアモンド」などのような経済誌や、マネー情報のウェブサイト、不動産関連会社ホームページにも、ブログ形式のコラムが掲載されています。
    有料の不動産投資関連の媒体は、ウェブや紙を問わず、法律や税金、保険、管理会社などの不動産投資関連情報が詳細に書かれており、とても便利です。もしかしたら他の人が誰も知らないオイシイ情報に出会えるかもしれません。

  • ウェブ教材をきっかけに投資家の道に進んだ方も

  • 埼玉県熊谷市や千葉県松戸市などで、一棟マンションを中心に売買を進める内本智子さんは、「通常は公開されていない収支詳細が見られるウェブ教材購読がきっかけで、心理的ハードルが高い一棟物件へ挑戦できた」とコメントしています。

  • 参考:
    内本智子氏ブログ(http://ameblo.jp/uchimoto1/
    内本智子「夫にナイショで家賃年収4,000万円!」扶桑社/2013年

  • 成功者は馴染みがある街を選ぶ

  • 例えば転勤などで以前住んだことがある、親戚が昔から住んでいるといったような、過去に接点があった地域はありませんか? 見ず知らずの地域よりも、土地勘がある地域を選んだ方が、不動産投資に成功する可能性は高くなります。

    実際、不動産投資関連書籍を多く出版している脇田雄太氏さんは、東京での会社員時代に、故郷の大阪府に中古マンション1棟を購入したのをきっかけに、不動産投資家としてのキャリアをスタートさせ、後に独立しました。

    脇田氏に限らず成功している地方投資家の多くが、検討しやすいという理由で、土地勘や過去に何らかの縁があった地域を選んでいます。

  • 参考:
    脇田雄太氏ブログ(https://www.kenbiya.com/column/wakita/
    脇田雄太「前代未聞!不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう!」ごま書房新社/2012年

  • 資産価値を大きく変えることも!エリア選びは慎重に

  • 購入する地域を選定した後、さらに重要なのがエリアです。どの駅の周辺に住み、近くにどんな施設かによって、賃貸のニーズや資産価値も変わります。
    また、将来の不動産相場や資産価値が気になる方は、役所の都市計画課に行けば、周辺エリアで予定されている大まかな都市計画について知ることも可能です。役所で「過去に目立った自然災害はありましたか?」「新駅や廃線の予定は?」などの質問すれば、不動産購入の決め手となる情報が入手できるかもしれません。

  • ファミリー層? それとも学生? 物件の入居者を具体的にイメージする

  • 人気のエリアでも、ワンルームマンションは供給過剰なことも珍しくありません。もし差別化のためにリフォーム工事を行って家賃を値上げしても、安い家賃を求める人たちには、これまで以上に敬遠されてしまうかもしれません。リフォーム不要の物件を購入した場合でも、例えば駅から遠いのに駐車場が少ないといった不便な立地では、なかなか入居者が現れないかもしれません。物件の空室を少しでも減らすために、不動産を購入前に、あらかじめ入居者や家賃をイメージし、売買物件の収支を正確に把握しておくことが重要になります。

  • 後悔しないために周辺不動産の情報を集める

  • 不動産のニーズを把握するために情報収集は必須です。まずは賃貸サイトを検索し、同じエリアの家賃価格の相場や、どの物件がどのくらいの期間空室かといった情報を探してみましょう。また、実際に物件を見に行った際に、購入検討エリア周辺の不動産会社に立ち寄り、賃貸相場などを調べれば、より詳細なエリア情報が把握できるでしょう。

  • 周辺の空室率の調査も有効

  • 購入前に周辺の入居率を調べるのも、有効な策の一つです。不動産投資家として活躍する松田淳氏は、埼玉県毛呂山町、栃木県宇都宮市といった地方都市の一棟アパートやマンションなどで平均15%以上の利回りをたたき出していますが、
    購入前には必ず物件周辺の入居率を確認してから物件を購入しているとコメントしています。

  • 参考:
    ・ダイヤモンド・ザイ30代で脱サラして家賃収入2400万円を稼ぐNSX投資法!
    (http://diamond.jp/articles/-/18015 )
    ・松田淳「元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法」 ぱる出版/2011年

  • 購入に向けて資金調達の計画を立てる

  • もし不動産を購入するとしても、最初から完璧な状態の物件を割安で買える場面はほとんどありません。例えば、建ぺい率がオーバーしている、隣地に建物が越境しているといった条件の物件は、高利回りや値下げ交渉などがしやすいメリットがある一方、銀行の融資は通りにくい傾向があります。購入予定の物件に対して、銀行から融資が得られるかどうかは、早めの段階で確認しておく必要が有ります。

  • 1万円以上がおすすめ!購入エリアの駐車場料金を聞いてみる

  • 不動産投資家として活躍している方々は、どのような基準で物件を選んでいるのでしょうか。不動産投資家の内本智子氏は、地方都市に投資する際に「経済活動がさかんなエリアか、県庁所在地」を選ぶようにしているそうです。この基準で埼玉県熊谷市、千葉県松戸市などに一棟物件を購入。メンテナンスを徹底する戦略で満室にした後、売却し、家賃収入だけでなく売却益も得て、さらに物件を買い進めています。

    不動産投資家の脇田雄太氏は著書で、投資物件を買う際に「全国版天気予報に出なくても百貨店があるエリア」を選ぶと書いています。さらに、激安の戸建物件のエリア特定方法として「地方の各ブロック中心都市ではない県庁所在地か、人口が減っていない地域」を挙げています。脇田氏は、この基準で選出した長崎市で、アパート一棟も購入しプロパンガス会社との連携で満室にしています。

    また脇田氏はエリア選出のさらなるヒントとして、可住面積が狭く賃料相場が安定している「駐車場料金が一万円を超える」地域が良いとコメント。駐車場料金が1万円を超えているエリアは、昔から住宅があり、新築の競合物件が立ちにくく、安定した利回りが期待できることの裏返しだと分析しています。

  • 不動産投資は戦略を持つ人が成功する

  • 不動産投資はいったん入居すれば、長年以上引っ越しもせず、修繕が数年に1回、ということもそう珍しいこともではありません。そういう意味では不労所得と考えることも可能ですが、成功には、不動産投資を事業と考え、戦略を持って実行することが求められます。逆に言えばゼロからスタートする人が「不動産は買ってしまえば何もせずに稼げる」と甘く考えていたら、それは大きなリスクでしかありません。

    高額のキャッシュフローは、戦略を持って行動する投資家だけに可能なことなのです。もし、不動産投資を成功させたいとお考えのようでしたら、今一度、このことを肝に銘じて事業に取り組まれてみてはいかがでしょうか?

  • 参照:
    ・内本智子「夫にナイショで家賃年収4,000万円!」扶桑社/2013年
    ・大和ハウス総研コラムvol.36賃貸住宅の空室率はどれくらいか?
    http://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/souken/scolumn/sclm36.html
    ・ダイヤモンド・ザイ30代で脱サラして家賃収入2400万円を稼ぐNSX投資法!
    http://diamond.jp/articles/-/18015
    ・松田淳「元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法」 ぱる出版/2011年

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