「高利回り物件」が正解とは限らない! 不動産投資に重たい影響を与える「税金」の豆知識

2015年09月04日・プレミアムバリューバンク

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  • 東京オリンピックを控え、都心部を中心に地価が上昇するなか、不動産の投資を検討されている方もいらっしゃるのでは?

    少しでも利益を上げたいという思いから、「高利回り物件」に視線が向かっている方も多いと思いますが、本当にその物件で、思い描いた運用ができるでしょうか?

    今回は、どんな物件を購入しても、必ず払わなければならない「税金」に焦点を当て、実際の納税額や必要な費用を不動産購入時、購入後に分けてご紹介します

    ついつい計算を見落としがちな「税金」について見直すことで、より効果的な利回りを実現してみませんか?

  • 5000万円のマンション購入で支払う税金はいくら?

  • 不動産を購入すると、どのくらいの税金が必要なのでしょうか?

    今回は、平成27年9月1日に利回り10%、販売価格5000万円の中古マンション1棟(宅地3,000万円、建物2,000万円)を大阪市で取得した場合を例にご紹介させていただきます。

  • 購入時に支払う税金

  • 中古マンションを購入した場合、その内訳は宅地代と建物代に分けられ、それぞれ加算される税金などに違いが見られます。その代表的なものが、物件購入時に支払う消費税です。

  • 不動産を購入すると、支払わなければいけないのが消費税です。不動産の建物部分の価格に税率の8%分をかけた額が、消費税として上乗せされます。

  • ・宅地3,000万円×0.08(消費税率)=160万円
    ・建物2,000万円×0=0円
  • 不動産を購入すると都道府県に収めなければならないのが、不動産取得税です。課税対象になるのは実際の取引額ではなく、固定資産台帳に書かれている額です。一般的に、実際の取引額の6割から7割程度である場合が多く、この登録価格に税率3%をかけた額を、送られてきた納税通知書を持って、金融機関に支払います。

    今回購入した物件が、

  • ・ 土地固定資産税評価額 2,000万円
    ・ 建物固定資産税評価額 1,000万円
  • だった場合だと、

  • 住宅:2000万円×0,03(不動産取得税率)=60万円
    宅地:1000万円×0.03(不動産取得税率)=30万円
  • の合計90万円が必要になります。

  • 参考:

    http://www.pref.osaka.lg.jp/zei/alacarte/fudousan.html

  • 続いて契約書を交わすと、国に対して売買金額に応じた印紙税の支払いが必要になります。本来なら5万円以上の取引から課税されますが、不動産は軽減措置の対象になっており、10万円以上から、取引額に応じた印紙税が課されます。

    今回の5000万円の中古マンションを購入した場合だと、3万円の印紙税が課されます。

  • 参考:

    https://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/inshi.htm

  • 不動産の登記を受けると、国に対して登録免許税の支払いが必要になります。原則的には、土地固定資産評価額に、所有権移転登記を行った場合の税率5%が課されます。

    今回の物件を例にすると

  • ・ 土地固定資産税評価額 2,000万円×0.05(登録免許税率)=100万円
    ・ 建物固定資産税評価額 1,000万円×0.05(登録免許税率)=50万円
  • の、合計150万円が必要になります。

  • 参考:

    https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

  • 購入時に支払う税金は463万円

  • 5000万円の中古物件を購入すると、

  • ・消費税160万円
    ・不動産取得税150万円
    ・印紙税3万円
    ・登録免許税150万円
  • の合計463万円の税金を支払う必要があります。

  • 不動産購入後に必要な納税額

  • 不動産を購入した後も、毎年支払わなければいけない税金があるので、注意しておかなければなりません。

  • 土地や建物などの固定資産を持つと、建物が存在する市町村に毎年1回固定資産台帳価格×1,4%の固定資産税を支払わなければなりません。

    原則として、1月1日の所有者が支払うことになっていますが、年度の途中で持ち主が変わった場合には、日割り計算して支払うのが一般的です。

  • ・初年度は14万2,344円
  • 初年度は9月1日から12月31日までの122日間所有しており、

  • ・ 土地固定資産税評価額 2,000万円×0.014(固定資産税率)÷365(年)×122(日)=9万3,696円
    ・ 建物固定資産税評価額 1,000万円×0.014(固定資産税率)÷365(年)×122(日)=4万6,848円
  • で、初年度には14万2,344円の支払いが必要になります。

  • ・2年目以降は毎年52万円 
  • また2年目以降は

  • ・土地固定資産税評価額 2,000万円×0.014(固定資産税率)=28万円
    ・建物固定資産税評価額 1,000万円×0.014(固定資産税率)=14万円
  • の毎年52万円が課されます。

  • 参考:

    http://www.city.osaka.lg.jp/shimin_top/category/700-8-2-3-0.html

  • 地方自治体に支払う、都市整備を目的とする税金です。各地方自治体によって税率に差はありますが、大阪市の場合は、毎年1月1日に、固定資産台帳価格の0.3%(最大)を支払う必要があります。

  • ・ 土地固定資産税評価額 2,000万円×0.003=6万円
    ・ 建物固定資産税評価額 1,000万円×0.003=3万円
  • 今回の例では、毎年9万円の納税が必要になります。

  • 参考:

    http://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000007264.html

  • 家賃などの不動産所得が発生すると、総所得額×最大40%の所得税が課されます。
    所得税が発生します。課税対象となるのは、家賃、地代、権利金、更新料、礼金などです。

    オーナーの所得額により税率は変化しますが、今回は、購入した中古マンションのみで生計を立てていると想定して計算します。

    販売価格5,000万円、利回り10%の中古マンションでの年収は

    5000万円×0.1(利回り率)=500万円となり、税率20%の所得税が課され、

    500万円×0.2(所得税率)=100万円の支払いが必要になります。

  • 参考:

    https://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/shotoku.htm

  • 中古マンションに毎年課税される税金は?

  • 販売価格5000万円、利回り10%の中古マンションのオーナーになると、毎年

  • ・固定資産税:52万円(初年度は14万2344円)
    ・都市計画税:9万円
    ・所得税:100万円
  • 合計の161万円を納めなければなりません。

  • 5000万円の中古マンションに必要な税金は?

  • 今回の例をもとにすると、大阪市で5000万円で利回り10%の中古マンションを購入すると、

    購入時に

  • ・消費税160万円
    ・不動産取得税150万円
    ・印紙税3万円
    ・登録免許税150万円
  • の合計463万円。

    オーナーとして毎年

  • ・固定資産税:52万円(初年度は14万2344円)
    ・都市計画税:9万円
    ・所得税:100万円
  • の合計161万円を納めなければなりません。

    ついつい存在を忘れてしまいがちな税金ですが、

    購入時に

  • 463万円(納税額)÷5000万円(購入価格)で全体の9.26%
  • 購入後にも

  • 161万円(納税額)÷500万円(1年あたりの家賃収入)で、収入全体の32.2%の納税が必要になります。
  • もし、高利回りの利回り物件を見つけても、以外と支払額が多い税金について、きちんと考えておかないと大変なことになります。

    購入前をきちんと確かめて、計画的に不動産を購入するようにしましょう。

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