投資するなら「憧れの場所の2階」にすべき!? 安定収益 が得られる「おすすめ物件」の見極め方

2016年06月10日・プレミアムバリューバンク

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  • 国土交通省が2015年10月に発表した不動産価格指数は、前年の1.7%も増加しており、不動産が活発に取引されていることがわかります。

  • 取引が頻繁に行われている不動産業界のニュースに触れ、「投資してみようかな」と考えている方も多いのではないでしょうか。

    しかし不動産購入には多額の予算が必要で、実際に投資用の不動産を購入しようと思っても、どの物件を選んだらいいか考えてしまうのも事実です。

    今回は「投資に関心はあるけれど、どの物件を選んだらいいかわからない」と踏みとどまってしまっている方のために、低額投資でも比較的収益が得やすい傾向にある中古不動産の見極め方をご紹介します。

    もし、投資不動産の購入を検討されているようでしたら、参考にされてみてはいかがでしょうか?

  • 投資初心者は、価格安定の中古不動産がオススメ

  • 投資をしてみようかな」と考えている時、どのような物件をイメージしていますか?

    好立地の新築のワンルームマンションを思い浮かべている方が多いと思いますが、華やかに見える新築の不動産を使った投資は、非常に難しい傾向にあります。
    一般的に不動産は新築時が一番高額で、築年数が経過するにつれて徐々に価値が下がっていきます。

    なかには購入から数年後に30%程度も価値が下がってしまう新築不動産もあるので、収益プランを立てるためには周辺の不動産事情などを見極める視点を持つ必要があります。

    一方で、一度中古になってしまった物件は価値が下がりにくい傾向にあります。そのため新築よりも安価で、資産運用の見通しが立てやすい中古物件の方が資産を運用しやすい側面もあります。

  • 収益が得られる中古不動産の選び方

  • 比較的投資をしやすい中古物件ですが、購入しただけで必ず収益が得られるというわけではありません。

    ここでは、比較的入居者が見つけやすく収益につながりやすい中古不動産の探し方をご紹介します。

  • 新築時の販売価格が高い

  • マンションを始めとする不動産は、高額なものから売れていく傾向があります。
    特に新築はこの傾向が強く、場合によっては大規模な広告を掲載する前に売り切れてしまう場合もあります。

    中古不動産を購入する際にも、新築時の販売価格は重要になります。新築時に人気が高い物件は資産価値が下がりにくく、投資用不動産として賃貸する場合にも入居付けしやすい傾向にあります。

    新築時の超人気物件は、「中古でも購入したい」というニーズから、高値で取引される傾向にありますが、収益にもつながりやすいので、ご自身の状況を見極めながら購入を検討されてみるのも良いでしょう。

  • 人気マンションの北側や2階を狙う

  • 居住用の物件を購入する時には避けることが多いマンションの北側や低層階も、投資の場合には、意外に狙い目な場合があります。

    特に人気マンションの場合にはその傾向が強く、「多少立地条件が悪い部屋でも、あの物件に入居したい」という方も一定数いらっしゃいます。

    さらにマイナスポイントがある部屋は、他の部屋よりも価格が抑えられている灰が多いので、意外な狙い目物件が低価格で購入できる可能性を秘めています。

  • ブランドイメージのあるエリアを選ぶ

  • 例えば東京都の成城や田園調布、兵庫県の芦屋といったような、高級なイメージや、憧れを持つ方が多いエリアの物件は、入居者が見つけやすい傾向にあります。

    高級なイメージがある地域は、物件の購入価格も高めな傾向にある一方、一定数の重要があり、極端な家賃の値崩れがおきにくい場合が多いです。

    もし高級なイメージが根強く浸透しているエリアの物件を購入されるのでしたら、入居探しにもそのイメージを生かすと良いでしょう。

  • 評判が悪い新興住宅地を選ぶ

  • 集中的に開発が進む新興住宅地の物件もオススメエリアの一つです。
    評判の良い住宅地を購入するのはもちろんですが、評判の良くないエリアであっても購入を検討する余地があります。

    「評判が悪い」理由はさまざまですが、古くからの住民が開発に対する不満が悪評につながっているケースもあるため、一概に悪い噂があるエリアで入居者が見つけにくいとは限りません。

    むしろ開発によって、都市型施設が充実し、充実した環境が整っているケースも考えられます。
    慎重な見極めが必要になりますが、噂はあまり気にしないようにしましょう。

  • 駅近、再開発エリアの物件を購入する

  • 不動産の価値が上昇する代表的なケースとして、再開発が挙げられます。

    広大な土地を使って大々的に行われる再開発の場合には、最新の設備が整った住宅環境が整備されるため、住みやすく入居者も見つけやすい傾向にあると言えるでしょう。

    特に都心部は、東京はオリンピックに向けた再開発が行われていますが、その一方で地価は高騰し、手を出しにくいエリアも出てきています。

    しかし再開発エリアは、東京だけではなく全国に存在します。
    なかには下記の表のように、都心部の不動産よりも低価格ながら、高い地価上昇を見せるエリアもあります。

  • 全国の地価上昇率の高い再開発エリア

  • 地域 地下公示価格(m2 上昇率
    東京都平均 83万9661円 5.11%
    名古屋市中村区 112万6627円 12.56%
    京都市中京区 68万5750円 7.18%
    京都市下京区 60万7650円 5.34%
    大阪市中央区 141万8064円 8.08%
    広島市東区 15万0357円 8.63%
    福岡市博多区 42万6885円 7.31%
  • 一般的に再開発は、駅近や繁華街周辺などの一等地で行われているケースが多く、安定して入居者が見つけやすい傾向にあります。

    低価格で安定した需要がある地方の再開発エリアにある物件は、収益物件を探しやすいエリアと言えるでしょう。

  • 終わりに

  • 不動産取引の活発だという報道に触れるたび、「投資用の不動産を購入しようかな?」とお考えの方も多いのではないでしょうか?

    しかし実際に物件を探してみると、「どの物件を選んだらいいかわからない」という方もいらっしゃると思います。

    もし投資を考えているエリアや、不動産がまだ決まっていないようでしたら、今回の指標を参考に、物件を探されてみてはいかがでしょうか?

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