「サブリース保証」は付けた方がいいの?不動産投資で絶対に失敗しないためにやるべきこと

2016年06月12日・プレミアムバリューバンク

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  • 国土交通省が2015年10月に発表した不動産価格指数によると、日本全国のマンション指数は前年の6.4%増加で、32ヶ月連続で上昇傾向にあるそうです。

  • 好調な不動産市場に関する報道を目にするたびに、新規の投資不動産の購入を検討されている方も多いのではないでしょうか?

    しかし、投資を始めようと思っても「失敗したらどうしよう」という不安から、結局不動産を購入できていないという方も多いのでは?

    今回は「不動産投資に関心はあるものの、絶対に失敗したくない」という方のために、不動産投資に失敗しないために、あなたがやるべきことを紹介します。
    もしこれから不動産を購入されるようでしたら、参考にされてみてはいかがでしょうか?

  • 投資戦略と行動力を持つ

  • 不動産投資に関する書籍を多く出版している志村義明氏によると、不動産投資に成功している人は、下記のいずれかに該当しているそうです。

  • ・十分な情報収集に基づいた投資戦略
    ・結果が出るまで行動を続けられる

  • 物件購入前に狙うエリアや予算、ローンのプランなどを検討しながら具体的な戦略を考え、実際に行動することが投資を成功させるためには重要とのこと。

    市場には魅力的な物件が多く出回っていますが、どの様な物件を購入した場合でも、購入前に運営プランをしっかりと考えておかないと、投資が失敗に終わる可能性もあります。

  • 路線価を調べる

  • 「路線価」とは、一定の距離がある鉄道路線に対して決められる額のことで、相続税を算出する際などに使われます。

    新興住宅地の整備や、再開発が行われると一時的に周辺エリアの地価が高騰する傾向にあります。

    価格が安定するには時間を要するケースも多くあるので、周辺地域の土地価格や相場を見極め、収益できる可能性があるのかを慎重に検討しましょう。

  • 資産価値が下がる不動産は買わない

  • 不動産は一般的に新築時に一番価格が高く、中古になった途端に2割も価値が下がると言われ、その後も経年とともに穏やかに下降していく傾向にあります。

    賃貸料も不動産の価値や、周辺の相場によって決められるため、安定収益を得るためには、価値が下がりにくい不動産を購入する必要があります。

    特に新築マンションは、新規分譲時に空室が目立つ不動産の場合には、資産価値の著しい下落や入居付けに苦労するといった事態も想定され、収益を上げにくいケースも見受けられます。

    購入予定の物件がある周辺エリアの状況も見極めながら、入居者の視点に立って物件を探すようにしましょう。

  • 物件購入以外の必要費用を見積もる

  • 不動産を購入する際には、取引価格以外にも多くの費用が必要です。また不動産を所有し続けた場合には、経年劣化による修繕工事や、リフォームも必要になるでしょう。

  • 物件購入時に必要な代金以外の費用の例

    ・仲介手数料(物件価格×3%+6万円が上限)
    ・印紙税
    ・不動産取得税
    ・登録免許税
    ・火災保険料

  • 物件購入後に必要な代金以外の費用の例

    ・リフォーム費用
    ・固定資産税
    ・火災保険料

  • 物件の支払い額以外に必要な経費は上記の通りです。物件の購入前に、将来発生する可能性がある予算についても、見積もり、予算計画を立てておく必要があります。

  • 手元に資金が残るローンを組む

  • 不動産投資においては、突然の雨漏り、退去に伴うリフォームなどの事情により、急遽資金が必要になる場合があります。

    不測の事態に迅速に対応するために、手元に資金を多めに残しておく必要があります。

    ローンを組む際には家賃収入の50%以下が安全と言われていますが、投資不動産の購入時には、一般の住宅ローンよりも頭金を少なくして、臨時の出費に対応できるようにしておきましょう。

  • 中古物件を販売している業者と取引をする

  • 日本では不動産は新築取引が中心で、中古物件は全体の13.5%(2008年国土交通省調べ)にすぎません。

    その理由の一つが、中古物件の販売には新築物件よりも多くのノウハウが必要なことです。

    年数や広さなどがまちまちの中古不動産を販売するには、多様性に対応するだけの知識が業者には求められます。

    もし、新築不動産を購入する場合であっても、豊富なノウハウがありアドバイスや充実したサポートが得られる中古不動産販売業者と取引するようにしましょう。

  • アフターサービスが充実した業者を選ぶ

  • 万が一、不動産に欠陥があった場合に手厚いアフターサービスが受けられる会社を選びましょう。

    不動産業者と消費者が取引した物件に欠陥があった場合には、引き渡しから2年以上は保証しなければならないと法律(借地借家法)で定められています。

    しかしこれはあくまでも最低限で、なかには独自のアフターサービスを用意し、より手厚くサポートしている会社もあります。

    各社違いがある場合が多いので、しっかり見極め、できる限り充実した保証プランの会社と取引をするようにしましょう。

  • サブリース保証の代金設定を見極める

  • サブリースとは、不動産業者による転貸を目的とした一括借上げのことを指します。

    空室が出にくく、とても魅力的に見えますが、利用前には下記の点に注意するようにしましょう。

  • ・賃貸期間
    ・更新料金
    ・免責期間
    ・原状回復

  • サブリース保証はオーナーにとって魅了的な制度である一方で、なかにはサブリース保証の代金が建築費用に含まれていたり、物件の表面利回りを上げるために、周辺の相場よりも高額な家賃を設定しているケースも見受けられます。

    業者任せにするのではなく、自身の物件の相場や収益状況を御指針でも確認するようにしましょう。

  • 不動産投資のリスクはたった2種類しかない

  • 建物の倒壊や家賃滞納など、不動産投資の「リスク」として考えられる要因は多々ありますが、いずれも家賃収入の減少と出費の増加に分類されます。

    「不動産投資に関心はあるけれど、絶対に失敗したくない」という方は、今回ご紹介させていただいたポイントを参考に、物件を探されてみてはいかがでしょうか?

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