リフォームとリノベーションの違いは？中古マンション購入前に知っておきたい5つのこと

公益財団法人東日本不動産流通機構の調べによると、2016年7月の不動産流通取引件数は前年同月比の13.6%の増加、EUの英国離脱問題などの経済不安要素がありながらも、引き続き高い水準で取引されています。

参考:（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201607_summary.pdf）

盛況が続く不動産業界のニュースに触れ、新規の投資用不動産をご検討中の方もいらっしゃると思いますが、どのような物件を購入するか具体的なイメージは出来ていますか？
もし、「不動産を投資に関心はあるけれど、まだ漠然としか考えられていない」という方は、今回ご紹介させていただくポイントを参考に、物件探しをスタートされてみてはいかがでしょうか。

その1:実は曖昧だった？マンションとアパートの違い

不動産投資を始めるにあたり、まず考えるのが、「アパートとマンションのどちらを購入しようか？」ではないでしょうか。

どちらを購入するか悩まれる方も多いですが、実はアパートとマンションに明確な違いが定められているわけではありません。

法律で明確な基準が定められているわけではなく、不動産業者や大家の意向などで決められている場合がほとんどです。

下記のような条件で、マンションとアパートを区別しているケースが多く見られますが、絶対ではありません。もし気になるようでしたら、物件探しの際に不動産業者に相談しましょう。

・マンション:木造以外で作られた3階建以上の建築物。鉄骨（S）、鉄筋コンクリート（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）で建築されているケースが多い。

・アパート:2階建以下か、木造で作られた建築物。

その2:木造は節税対策がしやすい！？建築構造の違い

実際に物件を探すと、建築構造は大きく分けて木造と鉄骨造に分かれます。
耐用年数やメンテナンス費用、住み心地などに違いがあり、収益にも大きく影響を与える場合はあります。

ここでは、木造と鉄骨造が持つ代表的な特徴をご紹介します。一般に「鉄骨造の方が良い」と思われている傾向がありますが、木造物件にも納税額が抑えられるなどのメリットがあります。

木造の特徴

・購入費用が安い
・吸湿、断熱性に優れ、住み心地が良い
・減価償却が早く、節税対策がしやすい
・リフォームがしやすい

鉄骨造の特徴

・購入費用が高い
・耐火性、耐震性に優れている
・耐用年数が木造よりも長めに設定されている
・デザインの自由度が高い

その3:1坪は畳2枚分の約3.3㎡！？複雑な面積表示の違い

不動産の購入する際に、最初に見るのが間取り図です。

物件に関するさまざまな情報が書かれていますが、表示方法に違いがあるケースも見受けられ、混乱してしまう方も多いのではないでしょうか？
間取り図を見る時、投資家を最も悩ませると言っても過言ではないのが、面積表示です。さまざまな単位で表記されているものの、なかなか実際のイメージが湧きにくいという方のために大まかな目安をご紹介します。

間取り図でよく見られる面積表示

・1坪＝約3.3㎡（3.30578㎡）
・1㎡＝約0.3坪(0.3025坪)
・1畳＝1.6562㎡ (中京間)

一般に、1坪は約3.3㎡で、地域差はありますが、一般的にたたみ2畳分程度の広さに当たると言われています。

もし、「坪数表示」をみてもイメージできないという方は、「坪数×2（畳）」で1畳表示、もしくは「坪数×3.3（㎡）」で面積表示に置き換えて、大まかな目安を算出されてみるのがオススメです。

その4:中古物件購入時に悩む！リフォームとリノベの違いは

中古物件を購入した場合に見ることが多い「リフォーム」や「リノベーション」という言葉。違いが気になる方も多くいらっしゃると思います。

国土交通省の発表では「リフォーム」が新築時に近い状態に修繕、復元することを指す一方で、「リノベーション」は、新築時とは違う次元で改修するとされています。しかしこれらはあくまで目安であり、両者が法律などで厳密な定義付けがされているわけではありません。

一般的には既存設備の修繕工事を「リフォーム」、設備の修繕に加えて、間取りの変更や、新規設備の設置工事が行われている場合に「リノベーション」と呼ぶケースが多く見られます。

「リフォーム」や「リノベーション」が行なわれている物件は、収益や有効利用という視点を取り入れた上で工事が行われている場合が多いので、ターゲットにしたい住民層やあなたが思い描いた運用プランに見合うようでしたら、検討する余地があると言えるでしょう。

その5:新築住宅には住めなかった！不動産表示の違い

不動産を購入するときに悩むのが、物件の状態です。

頻繁に街中で宣伝を見かける新築不動産か、比較的格安な中古不動産を購入するかで悩まれる方も多いのではないでしょうか。

「新築物件」は建築から1年以内で未入居状態の物件と決められており、それ以外は「築浅物件」や「中古物件」などとして扱われます。

不動産表示の定義

・新築物件:竣工1年未満かつ未入居の物件
・築浅物件:新築から5年以内の物件（目安）
・中古物件:上記以外の物件

法的には、新築物件を購入しても、入居者に引き渡した途端に中古物件として扱われるため、厳密には新築物件に居住することはできません。

加えて、新築物件が中古物件表示に切り替わると、不動産の価値は新築時の70%程度に下がると言われており、不確定な資産価値減少を考えた運用プランが求められます。

一方、不動産は一度「中古物件」として取り扱われると、築年数とともに緩やかに資産価値が下がる傾向があります。

中古物件の場合には、価格が抑えられている点はもちろん、新築時の競争倍率などの蓄積されたデータを用いて、より慎重な物件選びをすることもできます。

もし「新築の不動産は高額で手が出せない」とお悩みでしたら、築浅や中古市場にも視野を広げて、投資プランに見合った物件を探すのも選択肢の一つです。

不動産投資を始めるなら高成長が続く中古市場にチャンスあり！？

活発な取引が続く不動産業界。特に首都圏の中古マンション市場は、成約件数が前年同月比の10%超、新規登録件数が19ヶ月連続アップと、この傾向が強く見られます。

参考:（http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201607_summary.pdf）

もし「不動産投資に関心はあるけれど、予算に見合う物件は見つけられていない」という方や、「いつか買おうと思っているものの、なかなか行動に移せない」という方は、この機会に中古市場での投資物件探しをスタートされてみてはいかがでしょうか。

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