「不動産投資は立地がすべて」といわれる理由

2017年06月27日

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  • 不動産投資をするうえで立地が大切であることを誰もが知っているはずです。ここでは改めて、立地選びの重要性を解説していきましょう。

  • 良い立地を選ぶことこそ、不動産投資成功の近道

  • 不動産投資において最も重要なのは、「立地」選びといっても過言ではありません。
    良い立地を選ぶことは、入居率を左右するだけではなく、景気の上昇による資産価値の値上がり幅にも影響するため、買うときも売るときも重要な条件となります。
    アメリカ大統領のドナルド・トランプ氏は、ご存じの通り“アメリカの不動産王”であり、「不動産に重要な事柄を3つあげると、1に立地、2に立地、3に立地だ」と発言しています。
    たとえ建物が古くても、良い場所に建っていたら、それだけでも入居率は高くなります。また、物件の古さはリフォームやリノベーションでも回復できます。しかし、立地は変えられません。
    ですから、物件選びをする際には必ず、「いい立地」に建っている物件を選ぶようにしなければならないのです。
    悪い立地の物件を選んだ場合、入居付けに困って後々後悔することになります。だから不動産投資において、立地にこだわることは、建物の構造や築年数、間取りなどにこだわる以上に重要なことといえます。

    ただ、誰でも良い立地の物件をほしいのは事実です。一般的に条件が良い土地ほど価格が高くなり、利回りも低くなります。逆に条件が悪い物件は価格が低くなりますので、その分利回りは高くなるというのが不動産投資の常識です。

  • 良い立地と悪い立地の違いは?

  • 普通に皆さんが家を選ぶとき、「良い立地」というと、以下のようなイメージを持たれる方が多いのではないでしょうか?

    ・勤務地から近い
    ・駅近である
    ・スーパー、コンビニが近くにある
    ・防犯面で気になる場所や施設がない
    ・災害時のリスクが少ない
    ・騒音、排ガスなどの影響が出ない

    ここで大事なのは、不動産投資における「良い立地」とは、「住みやすいか?」ではなく「入居がすぐに決まるか?」という点であるということです。
    たとえば極端な話、駅から徒歩30分であっても、物件の隣が墓地であっても、ラブホテルであっても、入居が決まればそれはいい立地にあるということです。

  • ターゲットや間取りを考えた立地選びが必要

  • 立地の良し悪しはターゲットによって異なります。
    単身者用・学生向けなら、通勤や通学の交通利便性が第一で、加えて周辺の生活利便性の充実が大きく影響します。
    逆に、ファミリー向けだと、住居としての戸内の充実もさることながら、周辺の環境(学校、公園など)が重要なポイントになります。
    ちなみにファミリー層は、陽当たり、日照、眺望を重視する傾向があります。

    また、最適な間取りは、立地によって変わってきます。
    単身世帯向けの間取りでは、一昔前はワンルームタイプが主流でしたが、最近は、広めでセキュリティと設備が充実したタイプが人気です。 またバスタイムは充実して過ごしたいという希望も多いようです。
    ファミリー向けの間取りでは、少子化の影響とライフスタイルの変化から、同じ面積でも3DKより2LDKが好まれる傾向にあります。

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