不動産投資で知っておくべき減価償却の基礎知識

収益物件を購入して不動産投資をはじめるうえで重要な「減価償却」の知識ですが、減価償却について深く理解できていない人も多いのではないでしょうか。ここでは、減価償却についてわかりやすく解説していきます。

不動産投資の減価償却とは

不動産投資における減価償却とは、「見かけ上の経費」とも言われますが、わかりやすくいえば「建物の劣化代」を意味します。

たとえば、建物価格5000万円、年間家賃収入が100万円の一棟アパートを購入したとしましょう。もし減価償却がなかった場合、この物件の購入資金を全額経費にしてしまうと、初年度だけ4990万円赤字になり、税務署は買主に対して多額の還付金を払わなくてはいけません。
また、このようなケースが重なれば、行政としても納税のばらつきが出てしまい、国家運営もままならなくなります。
そこで、建物価格を構造ごとの耐用年数に応じて複数年に分けて毎年費用として計上しましょう、というのがそもそもの減価償却の考え方です。

ここでまずポイントなのは、物件価格のすべてを減価償却して費用計上できるわけではないということ。土地部分は減価償却の対象にならず、建物部分のみが対象となります。
　
さらに、建物でも構造ごとに耐用年数は異なります。詳しくは以下の通りです。
※中古物件の場合、建物本体と建物設備の区分が難しいことがあるため、そのときは設備と建物本体を合わせて計算します。

・鉄筋コンクリート（RC）47年
・重量鉄骨34年
・木造22年　

5000万円の建物の場合、RCだと47年、重量鉄骨だと34年、木造だと22年間かけて経費化していくということです。耐用年数が短い建物ほど、年間の減価償却費が多くなって利益が減ります。つまり、その分税金が減って最終的に税引き後キャッシュフローは多くなるのです。
一方、ローンの借入期間は、建物の耐用年数が短いものほど月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが残らなくなります。
したがって、借入期間と減価償却費のバランスが非常に重要なのです。

中古物件の減価償却とは？

ここで、このような疑問を抱いた人もいるのではないでしょうか。
「木造で築22年以上の物件も見たことがあるけど、その場合、減価償却はないの？」

たしかに、中古物件の中には耐用年数をオーバーしている物件も決して珍しくありません。しかし、たとえ耐用年数を過ぎていても、中古資産の耐用年数という決まりがありますので、それに基づいて計算します。

【築年数が耐用年数を超えている場合】
耐用年数＝法定耐用年数×20％
※木造物件で耐用年数を超えている場合は、「木造の耐用年数22年×20%＝4年」ということです。

【築年数が耐用年数の一部を経過している場合】
耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％
※RC造物件で20年経っている場合は、「耐用年数27年（RCの耐用年数47年－築年数20年）＋4年（築年数20年×20%）＝24年」となります。

ちなみに、減価償却費を算出するには、「マンションを土地と建物に分ける」「減価償却の計算方法を選択する」「マンションの利用可能年数を調べる」「減価償却費を計算する」に大きくステップがわかれますが、慣れていない一般の方にはやや難易度が高いといえます。自身の所得・課税所得・所得税をもとにした計算、物件の売却金額、銀行の融資に関する調整や固定資産税評価額など、不動産会社に算出してもらうのがよいでしょう。

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