家賃滞納、クレーム......入居者トラブルを未然に防ぐには？

多くの不動産投資家が管理・運用において最も懸念するのは「空室がでること」ですが、それに次いで不安なのは「入居者トラブル」でしょう。騒音によるクレーム、ゴミ捨てのマナー、家賃の滞納、近隣からのクレームなど、その種類は実にさまざまです。
ここでは、入居者トラブルを未然に防ぐ事前対策を紹介しましょう。

安易に入居条件を緩和するのは危険!?

空室が思ったように埋まらないと「どんな人でもいいから入居してもらいたい」と焦る気持ちもあるでしょう。しかし入居審査に関してはやや厳しく対応することが、トラブルを未然に防ぐポイントになります。

また、入居条件も重要です。最近よく聞くのは「初期費用を少なくする」という条件の緩和です。しかし実は、これには注意が必要です。
管理会社の中には、この「初期費用0キャンペーン」を積極的に提案する会社があります。入居者が支払う初期費用は以下のとおりです。

・敷金（家賃の1～2月分、ペット可物件では2～3カ月。退去時清算）
・礼金（家賃の1～2カ月。広告費にあてられることも多い）
・仲介手数料（家賃の1カ月分）
・火災保険料（2年分・15000円程度）
・前家賃（家賃の1カ月分）
・保証料（2年分、家賃の25％から30％）

最近では「資金・礼金0」も一般的になってきましたが、中にはオーナー負担で仲介手数料や火災保険料を支払うケースもあります。これにフリーレントをつければ前家賃もいらないので、入居者にとっては気軽に引っ越しができて便利でしょう。

しかし、必要以上の家賃の値下げや条件緩和は、入居者の属性を下げることにつながります。初期費用を下げることは、「引っ越しするために必要な資金を貯められない人に部屋を貸す」ということとほぼイコールですから、家賃滞納のリスクも高くなります。実際に、安い初期費用につられて、毎月の家賃を払えない入居者が居座ってしまうケースも存在します。

とはいえ、ハードルを下げたら必ず低質な入居者がやってくるのかといえば、絶対とはいえません。
ただ、通常の募集条件と比較すると、やはり条件を緩和すればするほど、低質入居者が来る可能性が高まるのは事実です。不良入居者にならないまでも、同じように初期費用無料の部屋を見つけたら、簡単に引っ越されてしまう可能性も高いでしょう。

家賃滞納はリスクヘッジできる

「家賃滞納」については、滞納保証との契約を条件に入れることでリスクヘッジができます。
現在、数多くの保証会社があり、審査が厳しい会社、緩い会社、学生に強い会社、高齢者に強い会社など特徴があります。

保証会社は、提携を結んだ法人から契約する仕組みになっています。事業規模が大きく管理法人をもっているような場合であれば、ご自身が保証会社と提携してもいいですが、一般的には管理会社がこの保証会社と業務提携を結んでいます。

その際に注意しなければいけないことは、管理会社によって提携保証会社の数が変わるということ。少なければ一社か二社ですし、多ければ十社以上と提携している管理会社もあります。

一般的には、大手の滞納保証会社を使います。大手は保証金も高額ですが、審査もしっかりしています。仮に入居者が保証会社の審査に落ちてしまえば「審査に落ちました。次の入居者を待ちましょう」で終わりますが、保証会社の選択肢が多ければ、他社にも審査を依頼して入居を受け入れられる可能性が広がります。
物件の特徴として、家賃の価格帯が安めの物件であれば、リスクヘッジに合わせて、この点も注目したいところです。

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