不動産投資で「キャッシュアウトして破産」を防ぐためにできること

2017年12月01日

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  • ここ最近、「不動産投資で破産!」などのセンセーショナルな記事を多くみかけますが、破産の原因はいずれもキャッシュアウト(=トラブルに対して現金がなかった)ことです。

  • ここでは、なぜキャッシュアウトで破産する人がいるのか、そのメカニズムを解説していきましょう。

  • リスク対処のための現金が足りない投資は破産を招く

  • キャッシュアウトして破産する人の多くは、購入時に頭金を入れておらず、フルローンやオーバーローンを組んでいる傾向にあります。

  • フルローンやオーバーローンを組めるということは、属性もよく年収も高いはずなのですが、生活費が高く、また貯金が十分にできていない人は意外といるものです。

  • なかでも特にリスクがあるのは、不動産投資に回せるお金が300万~500万円くらいなのに、1棟目として大規模な物件を購入した場合です。もちろん、300万~500万円程度で始められる不動産投資もありますが、いきなり大規模な投資をしてしまうと、キャッシュアウトしてしまうリスクが高まります。

  • 「年収1000万円のサラリーマンが、わずかな現金で〇億円の資産を築いた」という書籍やブログを読むと、「自分にもできるのでは」と思ってしまうのかもしれません。

  • 実質収入3カ月分は常に確保しておく

  • 仮にフルローンやオーバーローンを受けるとしても、余裕をもったキャッシュがなくては、安定した運営は難しくなります。

  • 収支計画を立てるときは、年間の満室賃料から、そのエリアで想定される年間の空室による家賃損失、運営費(管理費、修繕費など)も引いた実質収入を算出しましょう。そこからローンの返済額を加味して返済比率を計算します。

  • 実質収入=年間家賃収入―想定年間空室による家賃損失―運営費

  • 返済比率は、70%を超えている人が多いようです。これがもし100%(収入と返済がトントンの状況)になると、想定外の出費や空室が出た瞬間にキャッシュアウトしてしまいます。

  • ただ、返済比率を抑えるためには頭金を入れなければならなくなります。その意味で、やはり投資計画や物件によって必要な頭金の額は変わってきます。

  • 正直なところ、あまりに資金に余力のない人には、不動産投資を強くおすすめできません。物件の問題でも自己資金の問題でもなく、事業として考えたときに成立しないからです。

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