【不動産投資家コラム】金融機関への最大のアピール材料は「黒字決算書」(島田直樹氏)

2017年12月11日

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  • 融資を引っ張るためには、過去の実績をアピールするだけでなく、購入物件自体の安全性も理解してもらう必要があります。

  • しかし、これがなかなか難しい。というのも、私が買いたいと望む物件は利回りが高いものに限定されます。

  • 必然的に空室が多いボロ物件に狙いを定めます。空室が3割、4割の物件を自分の努力で満室にして、収入を上げる。これが、私が積み上げてきた成功モデルです。

  • 金融機関はかつて、地元の中小企業への融資が業務の大きな柱でした。しかし、産業自体が衰退し、人口減少も顕著になっています。すると、回収が難しいので、設備投資に対する融資ができない。そこで、収益不動産への融資にも力を入れるようになってきましたが、なるべくリスクは取りたくない。担保価値が小さく、空室などが多い物件は遠慮したいと考えるのが普通です。

  • 両者には大きな溝があるのも事実ですが、これを埋めるための説得材料をいかに持つか、そして、金融機関から好かれる経営者になれるかどうかが分かれ道です。

  • 「いい決算書」が良好な関係への最短ルート

  • 好かれるために最も必要なことはいい決算書を作ること。これが一番です。満室経営、最低でも 95%以上の稼働を心がける。なかには節税のために赤字経営を勧める専門書もありますが、銀行からしてみれば、どうして赤字の会社に融資しなければいけないんだと考えるのが自然です。節税など、小さい利益にこだわらず、ひたすら黒字経営を目指すのが正解です。

  • 例えば、金融機関は「法定耐用年数」を気にします。
    RC の場合だと 47 年で、これを超えた物件の建物部分の価値をゼロと見なす金融機関も少なくありません。

  • 築 60 年の物件でも、自分なら空室を埋められる。それはそれで素晴らしいことですが、金融機関が評価しないところで、いくら頑張っても意味はありません。実際、融資期間も、法定耐用年数をマックスと考える金融機関が多いということは頭に入れておくべきだと思います。

  • ちなみに、借入金が完済されるまでにどれくらいの年数を要するのかを表すものとして「債務償還年数」という指標があります。

  • もし、築 30 年の RC の物件を持っていたとすると、法定耐用年数の 47 年から 30 年を引いた 17 年(これを「残存耐用年数」と言います)のうちに、金融機関は借り入れを返済してもらいたいと考えるのが自然です。

  • 仮に自社の決算書の債務償還年数が30年の場合、残存耐用年数以内に返せないわけで、これだと金融機関は新規で融資をしたがりません。

  • 一方で、債務償還年数が10年だとしたら、残存耐用年数以内に返済できるわけですから、経営としては十分に回っていますねということになって、新たな融資も通りやすくなる。あくまでも金融機関目線で賃貸業を行う自覚が必要です。

  • 手持ち資金の多さも重要

  • 同時に、いかに、手持ち資金を持っているかが融資の際にポイントになるので、現金は極力使わないことも重要です。

  • 例えば、Aという経営者は現金を 1 億円持っている。Bという経営者は 300 万円しか持っていない。A さん、Bさんがどちらも同じ物件を購入したいと、融資の依頼に来たとします。金融機関はどちらにお金を貸すでしょう。現金を多く持っているAさんに決まっています。

  • 銀行に提出する事業計画も重要です。まずは、賃貸人のターゲットはどういった人なのかを明確にします。例えば、近隣にメーカーの工場があるので、その従業員を対象にします、というようなことです。

  • さらに、私は「これは」と思う物件情報を入手すると、あらかじめ想定されるリスクをすべてピックアップします。

  • 岡山市のとある物件情報が手に入った。すると、まずは岡山県全体、そして岡山市全体の空室率をチェックして、マクロで見て問題はなさそうかを確認します。

  • さらに、物件所在地にある賃貸の不動産会社2〜3社にヒアリングします。

  • さらに、購入したい物件は、どのような募集条件だと満室になるのかを明確にしたうえで、それらの情報を事業計画に盛り込んでいくわけです。

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