【不動産投資家コラム】リノベーションで物件をバリューアップするという考え方（生形大氏）

私は現在、出身地の富山県をはじめ、札幌、金沢、甲府、千葉などに 10 棟のアパート、マンションを所有、運営しています。

私の不動産投資の基本的なスタンスは、言葉は悪いですけど、ボロ物件、つまり建築年数の経った築古で空室の目立つ物件を安く仕入れて、リノベーションして高い家賃で貸し出すというものです。

通常、古い物件を貸す場合や、長期間入居してくれた部屋で退去が出た部屋を貸し出す場合には、床や壁、建具が傷んでいたり、水回りがひどく汚れていたりする状況なので、清掃をした程度ではきれいになりません。

そこで、原状回復として傷んでいる箇所を部分的に交換するいわゆるリフォームを行うのですが、特に築古物件の場合は一部を新品に交換すると、逆に古い箇所が目立ってしまい、効果的なリフォームを行うことができず、結果的に現状維持または家賃を下げて募集せざるを得ません。

このような築古物件の場合には、中途半端なリフォームで原状回復をするよりは、根本的に間取りなども変更して新たな価値を生み出す「リノベーション」が有効です。

リフォームとリノベーションの違いですが、リフォームは英語で表現すると「reform ＝再び形成する」と言う通り、基本的に壊れたり、汚れたり、老朽化したものを部分的に新しいものに交換して、マイナスの状態だったものをゼロ、つまり新築に近い状態に戻す行為です。
それに対してリノベーションは、「renovation ＝革新、刷新」を意味し、マイナス状態だったものをプラス、つまり機能面やデザイン面を新築プラスアルファの価値あるものに改良する行為です。具体的には内装をよりデザイン性の高い物に改良したり、時代や生活スタイル、住環境に合わせて、間取りや内外装をより生活しやすいものに交換したりします。

例えば、昔ながらのダイニングキッチンと和室が 2 部屋の 2DKの間取りは畳と襖、ときには壁も取っ払って 1LDK にしてしまいます。こうすることで、入居者のターゲットも広がり、広めの部屋を探している 1 人暮らし世帯、若いカップルや、子育てが終了した2 人暮らし世帯、また、小さな子どもが 1 人や 2 人程度であればファミリー世帯でも住むことができます。

ボロ物件をバリューアップし、値上げして貸し出す

私が所有している築 35 年の4階建て RC の物件は、まさにその昔ながらの 2DK の間取りでした。前オーナーはこの部屋を 3 万円で賃貸していましたが、私が 1LDK にリノベーションして貸し出すと5万円まで家賃を値上げして貸し出すことができました。

これが、私がボロ物件を選好する理由です。もうこれ以上家賃が下がることがないほど下がりきっていて、それまでのオーナーが空室をそのままで放置した結果、空室が増えてしまった物件は、オーナーも弱気になっているため、価格交渉がしやすく、格安で取得できる可能性があります。

その物件にリノベーションを施し、照明などの設備をほんの少し工夫しただけで家賃を上げることができたり、入居率を上げたりすることができます。逆にリノベーションがされてしまって売り出された物件は、私が手を加える必要もなく、バリューアップすることができません。当然、物件価格もその分高いので、たとえ満室で稼働していてもまったく魅力に感じません（笑）。

しかし、まったくの初心者にとってリノベーションはハードルが高いのも事実です。私もはじめはそうでしたが、どの箇所にどれくらいコストをかけて、どう改良していけばよいかまったく見当がつきませんでした。また、初めての場合は見積りの金額が妥当かどうかも分かりませんし、そのリノベーションによってどれくらい家賃の上昇を見込めるかも分かりません。

ですから、次以降のコラムでは、どのような点に気をつけてリノベーションを行っていけばよいかを語っていきたいと思います。

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