【不動産投資家コラム】施主支給を活用してコストを抑える(生形大氏)

2017年12月22日

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  • リフォームやリノベーションには、多くの職人さんが関係します。
    職人さんたちのチームを作ったり、管理したりという面倒なことは、管理会社さんに頼んでしまったほうが楽には違いありません。

  • ただし、1つ条件があります。それは、その管理会社さんの見積る工事代金が適正で、かつ需要にマッチした工事、人気のあるリフォーム、リノベーションをしてくれることです。

  • ところが、一般に価格の点で問題が出てきます。基本的に、管理会社さんも営利を追求する企業なので、実際に工事をする外注先からの見積り額に何%かの利益を乗せて請求してくる場合が多いからです。

  • それでも、良心的な価格を出してくる会社もあるので、任せている場合もあるのですが、ここを収益源の1つとしている管理会社も多いので、ちょっと割高だなという会社が多いのは事実です。

  • ちなみに、冒頭の築 35 年の物件を、管理会社にリフォームの見積りをお願いしたら、1戸当たり総額 300 万円でした。お風呂もキッチンも床もすべて新品に交換で、壁も壊して間取りも完全に変更するという工事内容です。
    もちろん、これでは投資として割に合わないのでお断りしましたが、最終的にはほぼ同じ内容の工事を約 3 分の 1 の価格で行うことができました。幸い、この管理会社は管理部門と客付け部門が完全に分かれているので、リフォームをお願いしなかったと言って客付けに影響することもありませんでした。

  • リフォーム業者の選定は、インターネットとタウンページで行いました。最終的に5社くらいに見積りを取ってもらいましたが、私が重視したポイントは価格、実績、施主支給が可能かどうかという点です。

  • 価格はリノベーションを行ううえで最も重要な要素ですが、安くても質の悪い工事をされては意味がありません。そこで、過去にどのようなリノベーション工事をしたか写真で見せてもらいました。というのも見積りは紙でしか来ないので、完成時のイメージが掴みにくいからです。

  • 施主支給というしくみとは

  • 施主支給というのは、施主である私が材料を選んで調達し、工事に使ってもらうしくみです。

  • 通常リフォーム業者は材料にも利益を乗せているので、施主支給を嫌がります。
    しかし、個人レベルで経営している業者は中間コストが少なく、施主支給をしても十分に利益を得ることができるため、施主支給を受け入れてくれることがあります。このリノベーション工事では床材、キッチン台・シンク及び洗面化粧台、TV ドアホン、エアコン、温水洗浄便座、照明などをインターネットで最安値で調達して設置してもらいました。

  • また、そのときは 6 戸同時に行ったのですが、壁のクロスや床材も部屋ごとに変えて、どのクロスや床材の部屋が人気があるかを見極めて、次回のリノベーションに役立てました。
    うまく入居希望者の好みの空間を作ることができれば、管理会社さんが提案した賃料の 2 割くらい高めでも申込みがあったりしますから、こうした施主支給で需要を調べながらマーケティングすることは重要だと思います。

  • インターネットやショールームに行って、いろいろと選ぶのですが、原価で調達でき、職人さんには工賃のみ払えばいいわけですから割安になります。

  • ただし、ここでもう1つ考えなくてはいけないことがあります。
    管理会社が客付けも行っている場合です。大手の管理会社ですと、客付けも同じ会社で行いますが、縦割り組織になっていて、管理と客付けの担当がつながっていません。
    つまり、リフォームの担当と客付けの担当は、まったく別です。だから、同じ会社であっても、自社でリフォームをしたかどうかなどは、まったく気にしていません。

  • しかし、大手でなければ、管理も客付けも同じ担当がやっていたり、自社でリフォームやリノベーションをしたということを知っていますから、早く決めていかなくてはいけないな、ということで、力を入れて客付けをしてくれる可能性があるのです。

  • 小さい会社は結構そういうところがあります。そういう会社ならば、彼らにお願いして利益を取らせてあげて、その代わり早く客を決めてくださいね、ということができます。
    その場合でも、どんな色のクロスにするとか、材料の型番などは指定しますから、任せて工事をしてもらっても、イメージ通りのものが出来上がります。良い工事ができて、客も早く決まれば、言うことはありません。工事にかかる費用は、日本政策金融公庫に融資してもらうことが多いです。普通の銀行のリフォームローンなどは、金利が高めですが、日本政策金融公庫であれば固定金利2%台でリノベーションの費用も融資してもらえます。

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