優良物件がポータルサイトにほとんど掲載されない理由

不動産投資を始めようとする方のほとんどが、人気ポータルサイトで物件を探すものです。しかし、自分が求めている条件を満たす物件を見つけるのはなかなか難しいと思います。
ここでは、その理由について解説をしていきましょう。

知っておきたい3つの媒介契約

オーナーが不動産を売買したいと考えた場合、まず不動産仲介業者に売却の意思を伝えることになります。その際に売買仲介業者と結ぶ契約を「媒介契約」といいますが、媒介契約には次の3種類があります。

・一般媒介契約
一般的にインターネットで出回っている情報のほとんどが一般媒介契約です。
これは複数の業者に対して仲介依頼ができる契約です。業者に依頼するだけではなく、売主自らが買主を探して売買契約を結ぶこともできます。
複数社に依頼しているため、仲介業者にあまり力を入れてもらえない可能性がありますが、売主からすれば、多くの投資家に対して情報を拡散できるメリットがあります。

・専任媒介契約
1社に仲介を依頼する契約です。複数社に仲介を依頼することはできませんが、依頼主が自分で入居希望者を見つけることは可能です。専任媒介契約を依頼された不動産仲介業者は、「2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること」「媒介契約の有効期間を3カ月以内とすること」「媒介契約締結の日から7日以内に国土交通大臣の指定する流通機構“レインズ”に当該物件に関する情報を登録すること」が義務付けられています。

・専属専任媒介契約
上記の2つと違うところは、売主が他の業者へ仲介を依頼できないことです。つまり、依頼した仲介業者から紹介された買主相手のみと取引をする媒介契約となります。仲介業者からすれば、競合他社に契約を横取りされる心配がなく、買主が直接売主を見つけることもないので、確実に仲介手数料が見込めます。そのため、客付けの優先度が高くなり営業にも力が入る傾向があります。専属専任媒介契約を締結した業者は、「媒介契約の有効期間を3カ月以内とすること」「1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること」「媒介契約の締結日から5日以内に“レインズ”に当該物件に関する情報を登録すること」が義務付けられています。

優良物件を求めるなら、不動産会社と信頼関係を築こう

不動産売買仲介業者には、業界用語でいう「元付け業者」と「客付け業者」がいて、それぞれが売主、買主を見つけます。
「元付け業者」とは、売主と媒介契約を交わしている仲介業者です。
「客付け業者」とは、物件の買主である投資家を見つける業者です。

売主から物件を売却することを委託された元付けの業者が客付けまでできれば「両手取引」（売主・買主の双方から仲介手数料がとれること）ができます。一方、客付けを「客付け業者」が行った場合は、「片手取引」となります。

わかりやすくいうと、売主から依頼を受けた元付け業者が、自ら買い手を見つけたら「両手取引」になり、異なる業者が見つけたら「片手取引」になります。
したがって、不動産仲介会社にとっては、手数料を多く取るために「両手取引」を狙いに行きたいわけです。

そうなると、
①自分の顧客に営業を行う（個人両手）
②自分の部署で購入客を探す（部内両手）
③他支店など全社で購入者を探す（社内両手）
という順番で、まずは営業をかけていきます。

しかし、ここで買い手が見つからなかった場合、
④知り合いの仲介業者へ情報開示し、買主を探す（片手だが、次の取引へつながる）
ことになります。

そして、それでも決まらなかった場合、
⑤市場へ情報を開示し、買主を探していく（片手）
のです。

ここからもわかるとおり、ポータルサイトに載っている物件の多くは、①～④のステップを踏んでそれでも売れなかった物件と考えられます。もちろん、売り急いでいて一刻も早く買い手を見つけたい物件等の場合は、そのままポータルサイトに載ることもありますが、それはごく一部といえます。

ですから、優良物件が欲しいのであれば、不動産会社とコンタクトを取り、物件を紹介してもらえる関係づくりをしていくことが重要になるのです。

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