「優良物件」とはどのような物件なのか?

2018年01月30日

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  • 不動産投資における優良物件とは、一言でいえば、「お買い得物件」ということです。立地が良く高利回りなのに、あるいは築浅で満室稼働しているので融資も引きやすいのに割安価格で販売されている。つまり、物件のクオリティと価格に良い意味での“ズレ”が生じている物件が、優良物件といえます。
    それでは、優良物件はどのような理由で市場に出回るのでしょうか?

  • 優良物件には「理由」がある

  • まず押さえていただきたいのは、「優良物件は最初から優良な物件として販売されているわけではない」ということです。
    考えてみれば当たり前のことですが、買い手は安く買いたいものですし、売り手は高く売りたいものです。ですから、お買い得物件には何かしらの「理由」があります。その「理由」が許容できる範囲か、または「克服すべき理由」であった場合に克服できるのかが優良物件を購入するか否かを決めるポイントとなります。

    以下では、優良物件が生まれる「理由」について具体例を取り上げましょう。

  • 理由1「資金難による売り急ぎ」
    収入が減ったので現金がほしい、あるいは経営者の場合は事業の資金繰りが悪化したなどの理由から、売り急いでいるオーナーもいます。いずれの場合も指値が通りやすくなります。

  • 理由2「オーナーが高齢」
    オーナーが高齢だと、「資産整理」「子供から相続したくないと言われている」「管理が面倒」「健康状態、あるいは体力的に賃貸経営ができない」といった理由で売却することがあります。このケースの場合、早く現金化したいと希望するオーナーが多いため、相場より割安で買える可能性が高いです。

  • 理由3「相続」
    オーナーの死去による相続でアパートを引き継いだものの「賃貸経営の経験がないので管理できない」「遠方に住んでいるので管理できない」などの理由で売却されます。また、「売却して相続税の支払いに充てたい」という場合には、理由1のように素早い現金化を求めるオーナーが大半のため、相場より安くなる傾向があります。

  • 理由4「任意売却」
    オーナーが何かしらの理由でローン返済を滞納し、差押えされた状態の物件を「任意売却物件」といいます。競売の基準価格よりも高い金額であれば購入できるケースが多く、市場価格よりも安くなります。

  • 理由5「競売」
    任意売却でも売れなかった場合、「競売物件」として裁判所が行う入札で買い手を見つけることになります。かつては不動産業者や一部のプロ投資家だけが関わるものでしたが、近年は一般人の参加も珍しくなくなりました。その分、以前よりも競売物件=お買い得のイメージは薄れているといえるかもしれません。

  • 理由6「事故物件」
    事件や事故といった心理的瑕疵のある物件は買いたいと思う人が少ないため、価格が下がる傾向があります。普通の物件よりも客付けには苦労するかもしれませんが、相場よりも著しく安く購入できるのであれば、賃料を下げても高利回りを維持できるはずです。「事故物件であっても家賃が安いのなら問題ない」という層は一定数いるからです。

  • 理由7「再建築不可」
    再建築(建替え)のできない物件を指します。その理由としては、「法律で定められた2メートルの接道を満たしていない」「新築当初は合法であっても、現在の建築基準法を満たしていない(既存不適格)」などが挙げられます。再建築不可の物件は融資がつきにくいという欠点があるものの、キャッシュを持っている人であれば割安で手に入るかもしれません。

  • 理由8「全空」
    これは上記の1~7と関連することが多いですが、ある理由で管理を放置していたため、全空(全部屋空室)という状況の物件もあります。全部空室ということはライフラインが整っていなかったり、雨漏りがあったりと建物に問題のあるケースが多いです。そのため、修繕費が多額にかかることが珍しくなく、物件取得費用に加えてリフォーム費用も必要になります。上級者向けといえますが、物件をより安く購入できますし、きちんと再生して客付けができれば高稼働物件に変わることも十分にありえます。

  • 以上のような理由で優良物件が市場に出回ることがあります。
    その理由が克服できるか否かがポイントですから、きちんと理由を見極めたうえで見当するようにしましょう。

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