会社員を辞めるのに必要なキャッシュフローはどれくらい？

不動産投資家で、「本業をリタイヤすること」を目標とされている方が少なからずおられます。では、実際にどの程度のキャッシュフローが出ていれば会社を辞めても安心できるのでしょうか？

「月収100万円」がリタイヤの検討ライン!?

結論から先に述べますと、明確に「いくらのキャッシュフローがあればリタイヤしても安心」という基準はありません。
例えば、1億円・利回り10％のRC造マンションを購入した場合、毎月のキャッシュフローは20万円程度です。つまり、手取り年収240万円……配偶者と二人でギリギリ暮らせるくらいの金額です。ただ、子どもがいたら教育費がかかりますし、老後への貯金もできません。何より、所有不動産で空室が続いた、予期せぬ修繕が発生したなど、不測の事態に対応できなくなります。
一概には言えませんが、これまで不動産投資で本業をリタイヤしている方々を見ていると、「月100万円のキャッシュフロー」が一つの目安といえます。これくらいの金額があれば、精神的な余裕を保ちながら、老後の備えや子どもへの投資ができたりするはずです。

「月100万円のキャッシュフロー」は、投資総額3～5億円で達成可能です。
通常、個人で借りることができる限度額は、いくら属性が良くても3億円程度です。そこから先の規模拡大はどうするかというと、法人を設立し、「事業性融資（プロパーローン）」で融資を受けます。プロパーローンとは、企業の事業に対して実行される融資で、属性を重視する個人のアパートローンと違い、「企業価値や事業内容」に重きが置かれます。
事業を継続して信用度が上がれば、融資金額は青天井になり、金利もアパートローンより低く抑えられます。「月100万円のキャッシュフロー」をスピーディーに達成するのであれば、プロパーローンの利用は欠かせないといえるでしょう。

なお、法人を設立しても最低2年は実績を積み、決算書の中身を良くしていなければプロパーローンを引くことはできないので、注意が必要です。

リタイヤする前に最大限融資を受けておこう

また、気をつけていただきたいのは、「会社員を辞めて専業大家になると、融資を受けにくくなる」ということです。金融機関は融資審査の際、大家さんの勤務先・勤続年数を判断材料にしています。一部上場企業に勤め、勤続年数も長く、かつ役職がついていれば、希望どおりの融資を引ける可能性は高まるでしょう。

しかし、会社を辞めて一投資家になった場合、会社という信頼の基盤がなくなるので、審査は厳しくなります。会社員時代に大規模に投資をしており、法人を設立し、黒字決算が3期以上続いていれば別となりますが、そういった条件を除き、会社を辞めることはおすすめできません。

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