生活保護受給者、外国人の入居は、オーナーとしてどう考えるべき?

2018年04月06日

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  • 賃貸管理をしていると、特に家賃を低めに設定している物件において、生活保護受給者や外国人といった方が入居を求めてくる傾向があります。中には、「そういう方の入居には漠然とした不安がある」と考える方もいらっしゃると思います。不動産投資家としてはどう考えるべきなのでしょうか?

  • 生活保護受給者入居のメリット・デメリット

  • 厚生労働省によると、2017年時点の生活保護受給者数は約214万人で、平成27年3月をピークに減少に転じています。また、生活保護受給世帯数は約164万世帯となっており、高齢者世帯の増加により世帯全体は増加していますが、高齢者世帯以外の世帯は減少傾向が続いています。

    生活保護受給者は、「日常生活にかかる費用」「医療・介護サービスの費用」などを国から毎月支給されます。このなかには「アパート等の家賃」も含まれており、「定められた範囲内で実費を支給」されます。つまり、3万円の家賃であれば3万円、5万円であれば5万円が支給されるということです。つまりこれは、「生活保護者としては支給される範囲内で一番高い家賃の物件に住もうとする」ということを意味しています。例えば、東京23区の住宅扶助の支給額は単身者で最大53,700円ですので、できるだけこの金額に近い物件を探すということです。

    生活保護受給者入居のメリットとして挙げられるのが、「家賃滞納リスクの低さ」でしょう。国から支給を受けているので、当然滞納される可能性は一般の入居者よりも低いといえます。自治体によってはオーナーに直接振り込みをしてくれるので、なお安心できるでしょう。
    また、生活保護受給者は引越しが容易ではないため、長期入居になる傾向があることもメリットの一つです。

    一方デメリットとしては、入居している生活保護受給者の住宅扶助の支給額が引き下げられる可能性があることです。もし引き下げられたら利回りも低下してしまいます。また、迷惑行為をするような生活保護受給者の場合、同じ建物に住む入居者からクレームがくる可能性があります。

  • 外国人入居のメリット・デメリット

  • 外国人を入居者として迎えることのメリットは、「長期入居」の可能性が高いことです。外国人が日本で住む場所を見つけるのは容易でないため、一度入居したら離れにくい傾向があるのです。また、特にアジア系の外国人は、出身者同士のネットワークが強いため、気に入った物件は知り合いに紹介してくれるケースもあります。

    デメリットしては、日本独特のルール(ゴミ出しの日が決まっている等)をしっかり伝えておかないと、後々トラブルに発展するリスクがあることです。外国人の入居者は文化や価値観の違いもあるため、入居審査時には細心の注意が必要になることもあります。
    なお、賃貸管理に関しては、「外国人に慣れている管理会社」もありますので、外国人の入居需要が高いエリアでは、そういった会社に委託するのも一手でしょう。