知っておきたい! 「店舗・事務所物件」のメリット・デメリット

2018年04月09日

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  • 収益物件ポータルサイトで探していると、「店舗」「事務所」と書かれた物件を見かけることがあるかもしれません。
    では、一般の住居用賃貸物件と比較して、これらの物件にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

  • メリット①「住居系よりも利回りが高い」

  • 収益物件サイトの「ノムコム・プロ」によると、店舗・事務所の利回りは区分マンションや一棟アパート・マンションよりも高い傾向があります。これは特に都心において顕著といえるでしょう。理由は住宅系に比べて床面積当たりの賃料単価が高いからです。

  • メリット②「保証金が多い」

  • 店舗・事務所は、保証金(敷金)の金額が高い傾向があります。住宅系では家賃1~2カ月分が通常ですが、最近ではゼロの物件も珍しくありません。一方、店舗・事務所は3カ月以上、なかには1年分というケースもあります。加えて、預かった保証金の一部は、退去時に返還しなくてもいいことがあるのもメリットといえるでしょう。

  • メリット③「原状回復費用がかからない」

  • 住宅系における原状回復の場合、オーナーもしくは入居者のどちらが対応すべきかが、国や都道府県のガイドラインによって定められております。故意・過失による損傷以外の自然損耗などの補修費は、オーナーが負担しなければなりません。
    しかし、店舗・事務所は、スケルトン渡しが一般的です。内装や造作はテナントが造り込み、退去時にはテナントの負担で原状回復し、スケルトンの状態に戻さなければなりません。つまり、オーナーが負担する原状回復の費用はないということです。

  • デメリット①「融資が通りにくい」

  • 店舗・事務所の融資審査は、住宅系よりも厳しく、時間がかかる傾向があります。理由は、オーナーの属性や物件の担保価値以外に、テナントの属性もチェックされるからです。もしテナントの経営状態が芳しくないと、オーナーの資金力があったり担保価値が高かったりしても、融資が通らない可能性もあり得ます。

  • デメリット②「空室リスクが高い」

  • 店舗・事務所の入居付けは、住宅系よりも景気変動に影響されやすいといえます。景気が悪くなったからといってすぐに引っ越す人は少ないですが、店舗・事務所の場合、たとえ都心部であっても、不景気になると一挙に退去が続くおそれがあります。また、店舗・事務所は賃料の変動率が大きいのもデメリットの一つといえるでしょう。

  • デメリット③「賃貸募集の難易度が高い」

  • 店舗・事務所は、住宅系よりも入居者募集が難しいといえるでしょう。テナントには多種多様な業種・業態があり、求める立地や建物の構造・設備は異なります。汎用性のあるスペックなら良いですが、もし特定の業種・業態に合わせたつくりになっていると、空室を埋めるのに入居者募集のノウハウ、テクニックが必要といえます。