リフォームとリノベーションのポイントは、"対象を絞った展開"を考えること

2018年04月24日

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  • リフォームやリノベーションは、資産価値の低下を防ぎ収益性を高めることが目的です。時代や入居希望者のニーズに応じた修繕、改修でなければ意味がありません。対象を明確にしましょう。

  • 入居者ターゲットを明確に

  • 効果的にリフォームやリノベーションを行うためにも、どんな人に入ってもらいたいか、入居者となるターゲットを絞り込むことが必要です。

    それも、単にファミリー層か単身かというだけではなく、性別や年齢、収入、趣味、ライフスタイルなどをもとに、照準を絞って、それにふさわしいリフォームやリノベーションを検討します。

    あくまでも投資家の趣味や嗜好とは無関係に、実際に居住するターゲットが好みそうな部屋作りを追求しなければいけません。

  • 幅広い情報収集が不可欠

  • しかしながら、それを実現するには、相当な知識が必要です。何の知識も持ち合わせていなければ、どういうリフォームやリノベーションを行うか、イメージすらできないでしょう。そのためにも、情報収集は欠かせません。

    インターネットや専門誌には、さまざまなリフォームやリノベーションの実例が載っています。最近のトレンドを押さえるためにもぜひ参考にしたい情報です。

    また、エリア内の賃貸物件の標準的な設備なども把握しましょう。
    ほかの物件との差別化を図るうえでも、標準となる、基本性能を知っておく必要があるからです。

    ほかにも、実績を残している投資家の講演会やセミナー、大家の会などのイベントに積極的に参加するなどして、実例を聞いたり、そこで投資家たちと顔見知りになったりして、いろいろなアイデアや情報を交換するのもよいでしょう。さまざまな機会を通じて、多くのヒントを得ていきます。

  • まずは自分の物件の弱点を補うこと

  • このようにさまざまな情報に触れることで、ご自分の物件の水準、とりわけウイークポイントがよく見えてきます。
    例えば、トイレが和式である。エアコンがない。温水洗浄便座がない。洗濯機置き場が室内にない(ベランダにある)。

    今やこれらは入居者にとっては「あって当たり前」の設備です。
    リフォームやリノベーションを行う際には、まずは物件の弱点を消すことを最優先に、設備の充実を図るのが基本です。

    それにプラスして、システムキッチン、照明器具、モニター付きインターフォンなど、差別化を図れるアイテムを設置して、価値の向上を目指します。

  • 商品の仕入れコストを圧縮する

  • また、投資額を抑えてリフォーム、リノベーションを行う秘訣としては、商品の仕入れコストの圧縮を図るのも重要です。

    商品の仕入れは、リフォーム業者などを通じて行うのが一般的ですが、投資家自らが設備や家具等の材料を直接購入するという方法もあります。これが「施主支給」です。

    インターネットを通じて設備や材料を自ら購入したり、ホームセンターやインテリアショップで、対象に合致した商品を安く手に入れたりする。そして、工事や取り付けなどの実務面のみを、リフォーム業者に依頼する。

    それだけで、だいぶコストを下げることができます。もし、手先が器用で自分で取り付けまで行えたら、取り付け工事のコストダウンを図ることもできます。