フルローンの秘訣は○○だった! プロがおすすめする投資用マンションの正しい買い方

2016年06月08日・プレミアムバリューバンク

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  • 「不動産を購入したいけれど、手持ちの予算がない」とお悩みの方も多いのでは?

    こんな方にオススメしたいのが、「頭金なしのフルローンでの物件購入」です。
    フルローンでの不動産投資は、手元に多くの資金を残せるため、効率的に収支をあげることもできますが、そのためにはいくつかの条件が必要になります。

    今回は、フルローンで投資物件を購入する際の物件の選び方をご紹介します。

  • 年収500万円のサラリーマンは3,000万円までOK?投資不動産のローンの審査

  • フルローンで物件を購入する際、避けて通れないのがローンの申請です。

    物件価格の30%を頭金、70%をローンで支払うケースが一般的ですが、フルローンの場合には、全額ローンで支払うことになるので、その分審査が厳しくなります。

    特にクレジットカードを複数枚持っている場合は、借り入れ枠を減らされるケースがあるので注意が必要です。申し込み前に不要なクレジットカードを解約し、審査が通りやすい状況を作りましょう。

    一般的には、年収500万円の安定した収入があるビジネスマンなら、3,000万円の融資を受けられるケースが多いと言われています。もし物件を検討されているようでしたら、物件選びの目安にされてみてはいかがでしょうか?

  • フルローンで失敗しないための5つのポイント

  • フルローンでの不動産投資に失敗しないようにするにはどうすれば良いのでしょうか?

    ここでは3000万円の融資を受けてフルローンでの不動産投資を行った場合を例に、投資に失敗しないための5つのポイントをご紹介します。

  • 【ポイント1】高リスクの新築ワンルームを避ける

  • フルローンで融資を受けるということは、物件の家賃収入から通常よりも多くの額をローンの返済に充てなければなりません。

    そのため安定した収益が得られ、できる限り短期間でローンの支払いを終えられる物件を選ぶ必要があります。

    このような点を踏まえると、もし3000万円の融資を受けてフルローンでの不動産投資を検討されるのなら、リスクの観点から新築のワンルームマンションの1室購入はあまりオススメできません。

    まず、「新築」として物件を販売できるのは、誰も入居していない最初の1年間だけと決められており、最初の入居者との契約が終了した際には、中古物件の入居希望者を新たに探すことになります。

    その一方で、入居が決まるまでの間、部屋は空室状態になり、家賃収入がないままローンの支払いを続けることになります。

    すぐに入居者が見つければ良いですが、現在の日本の総住宅数の13.5%が空き家という総務省のデータもあり、その数は増加傾向にあります。

  • 参考:総務省統計局
    http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm

  • 新築ワンルームのような、家賃収入が0円になる可能性がある物件をフルローンで購入するのは、リスク回避の観点からできる限り避けた方が良いと言えるでしょう。

  • 【ポイント2】ローンで苦しまないために中古の1棟購入を狙うべし

  • 安定的にローンの支払いが続けられるには、どうすれば良いでしょうか?

    費用を回収できないリスクと隣り合わせの新築ワンルームよりも、安価で複数の部屋を所有できる中古マンションの1棟購入をオススメします。

    中古ならば、3,000万円程度でもマンション1棟分を購入することが可能です。

  • 例えば、3,000万円、全9戸利回り12.13%の物件があったとすると、「3,000万円×0.1213(利回り12.13%)」という計算で導き出された363万9,000円が年間収益になり、毎月30万3,250円の収益が得られることになります。
  • 参考物件: プレミアムバリューバンクHPより

    (http://fudosan.cbiz.ne.jp/detailPage/sale/65705/180547302/65705/?&allsup=65705&fr=g)

  • 仮にこの物件を、年間3.2%の金利で15年間のフルローンを組んだ場合を想定すると、月々の支払い額は21万0073円となり、毎月9万3,177円、年間111万8,124円が手元に残る計算になります。

    これ以外に、下記のような物件維持費用が、毎年家賃収入の10%程度必要になるので、考慮してプランを立てるようにしましょう。

  • 物件維持費用の代表例

    ・固定資産税
    ・賃貸管理費
    ・修繕積立費用

  • このように、フルローンを使用して物件投資を行う場合には、比較的手頃な価格で買える、利回りが10%を超える物件を1棟購入するようにしましょう。

  • 【ポイント3】ローンは手元に残しておきたい額で決める

  • 新築よりも価格の安い中古不動産をフルローンで購入すると、支払い期間を短くしても、毎月の支払額が、頭金を支払った場合と同程度まで抑えられるのがメリットです。

  • 例えば、3,000万円の全9戸、利回り12.13%の物件を、年間3.2%の金利のフルローンで購入した場合の、各年数別の毎月の支払額は下記の通りです。
  • 3000万円の物件を金利3.2%のローンで購入した場合の支払額

  • ローン期間 毎月の支払額 毎年の支払額
    15年 21万0073円 252万0876円
    20年 16万9399円 203万2788円
    25年 14万5404円 174万4848円
    30年 12万9741円 155万6892円
  • 参考: プレミアムバリューバンクHPより

  • この物件の年間収益は363万9,000円なので、手元に残しておきたい資金額に合わせて、ローンを組むようにしましょう。

  • 【ポイント4】「空室保証」などのリスク対策は万全に

  • フルローンで物件を購入した場合、支払いの大半を家賃収入に頼ることになります。物件に空室が多くあると、支払いに影響を与える恐れがあるので、空室に対する対策はきちんと立てておきましょう。

    不動産会社の中には、空室保証や家賃滞納保証などを設けているところもあります。業者の方と相談の上、利用してみるのもフルローンで失敗しないための有効な方法です。

    この物件の年間収益は363万9,000円なので、手元に残しておきたい資金額に合わせて、ローンを組むようにしましょう。

  • 【ポイント5】高利回りの格安中古物件を探すには?

  • フルローンで購入してもキャッシュフローが安定する格安中古物件はどのように探せば良いのでしょうか?

    都内の一等地を探すのも良いですが、もし予算に見合った物件が見つからないようでしたら、例えば地方都市の繁華街や駅周辺など、安定した需要が期待できるエリアを検討してみるのも一つの方法です。

    下の表は、地価上昇率と1㎡あたりの価格を示したものです。東京の地価の高騰が目立ちますが、地方でもお手頃価格でありながら、着実に上昇を続けているエリアがあります。

  • 2015年の地価上昇率ベスト5

  • (国土交通省調べ)

  • 順位 都道府県 価格 前年比
    1位 東京都 83万9661円/㎡ 5.11%
    2位 大阪府 23万9048円/㎡ 2.87%
    3位 神奈川県 23万5534円/㎡ 1.33%
    4位 京都府 17万4727円/㎡ 2.51%
    5位 愛知県 15万5071円/㎡ 3.34%
  • そして下の表は、全国の土地種目別の地価上昇率を示したものです。全国的に地価は回復傾向にあり、2015年(平成27年)には全国の商業地の地価が、下落から横ばいに転じました。

  • 2015年の土地種目別の地価上昇率

  • (国土交通省調べ)

  • エリア 住宅地 商業地
    全国 -0.40% 0%
    東京圏 0.50% 2.00%
    大阪圏 0.00% 1.50%
    名古屋圏 0.80% 1.40%
    地方中枢都市 -1.10% -1.14%
  • 参考:国土交通省 平成27年地価公示結果
    http://www.cgr.mlit.go.jp/chiki/Kensei/kensetu/pdf/h27gaiyou_chikakouji.pdf

  • 地価公示価格を比較すると、大阪、名古屋といった地方都市は安定した上昇を続けているにもかかわらず、土地の価格は都内の3分の1程度。

    開発が進む大阪市中央区(前年比8.08%増)や、大阪市西区(前年比6.68%増)など、都心部よりも地価公示価格の上昇率が高いエリアもあるので、都心部で予算に見合う物件が見つからないようでしたら、地方の都市部にターゲットを絞るのも、有効な投資方法の一つです。

  • 終わりに

  • 一見、リスクが高そうに見えるフルローンでの物件購入ですが、プランや購入物件次第で、効果的に収支を得ることも可能です。そして、手元に資金を多く残せるため、さらなる投資に踏み切ることもでき、レバレッジを効かせた資産運用が可能になります。

    不動産の購入を検討しているものの、予算の都合でお悩みでしたら、フルローンでの地方にある中古マンションの一棟の購入を検討されてみてはいかがでしょうか?