【400万円、700万円、1000万円】年収別・不動産投資のおすすめスタイル

2018年04月12日

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  • 不動産投資をはじめるにあたって、融資条件を大きく左右する「年収」という指標は非常に重要です。ここでは、年収400万円、700万円、1000万円に分けて、おすすめの不動産投資スタイルを紹介します。

  • 年収400万円の場合・・・・・・区分物件を買って実績を積もう!

  • 平成26年時点のサラリーマン平均年収は「415万円」です。このクラスの方におすすめするのは、区分物件です。500万円以下のワンルームマンションもあるので手軽に始められますし、万が一の際もダメージを最小限に済ませることができます。
    ただ、投資用ワンルームマンションの融資は多くの金融機関が消極的なので、物件価格の5割程度までしか借りることができないと考えておきましょう(ノンバンク系だと借りられますが、金利が高く、借入金額を多くするとキャッシュフローが悪化します)。

    とはいえ、年収400万円の人が一棟物件を買えないわけではありません。一般に、住宅ローンの借入可能額は年収の5~7倍といわれていますが、アパートローンなら年収の10倍程度まで借りられる可能性もあります(※勤務先、勤続年数、自己資金等による)。したがって、年収400万円なら4000万円程度の木造アパートを買うことも不可能ではありません。

    ただおすすめとしては、まず区分物件を1戸購入し、何年か運用して実績をつくってから買い増してみる。そして、手持ちの物件を担保に融資を受けて一棟物を購入する、というステップです。

  • 年収700万円の場合・・・・・・一棟物件も十分に狙える!

  • 年収が700万円くらいになると、購入できる物件の選択肢はそれなりに広がります。何と言っても収益性が高い一棟物件を買える確率が上がるのが大きなメリットでしょう。都心でRC造マンションを買うには自己資金が多く出せないと厳しいですが、地方の高利回り木造一棟なら十分に狙えます。区分マンションも、規模が小さいものでしたら複数戸買うこともできるでしょう。ただ、本業をリタイヤしたい人なら、キャッシュフローを生み出してくれる一棟物件がオススメです。

    一棟物件を購入して2~3年程度経ち、キャッシュフローを自己資金として貯めておけば、金融機関も実績として認め、2棟目の融資を受けやすくなります。また、地方銀行や信用金庫は返済実績を重視するため、このような金融機関との取引実績を積むことも重要といえるでしょう。

  • 年収1000万円の場合・・・・・・物件種別やエリアなど選択肢はかなり広い!

  • 年収が1000万円を超えると、一棟物件を買うハードルはさらに低くなります。また、木造だけでなくRC造も狙えるようになりますし、エリアも都心という選択肢が生まれます。好条件での融資も受けやすくなるので、積極的に大型物件を狙っていきましょう。規模の大きい物件を買うとキャッシュフローも多く、次の物件を買うための自己資金も貯まりやすくなります。つまり、資産形成のスピードが格段に上がるというわけです。テンポ良く大型物件を購入できれば、5年以内に本業をリタイヤすることも十分可能です。

    なお、課税所得1800万円以上になると、住民税10%を合わせて収入の50%が税金となります。このくらいの高額所得の方は、減価償却費の割合が大きい投資物件を選ぶ、法人を設立するなど節税を想定した不動産投資を検討することも大切です。