東京・湾岸エリアへの投資は危険って本当!?

2018年05月02日

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  • タワーマンションが乱立し、物件価格が高騰している東京・湾岸エリア。最近は、「供給過剰になりすぎているため、今以上の上昇局面は考えづらい。むしろ近いうちに調整局面を迎えるだろう」という論調も目立つようになっていますが、果たして本当なのでしょうか?

  • なぜ湾岸エリアのマンションは高騰したのか?

  • 湾岸エリア(中央区の勝どき、晴海、月島、江東区の豊洲、有明、港区の芝浦、台場など)のマンションが高騰していることは、ネットや新聞記事でご存じの方も多いでしょう。特に2020年東京五輪・パラリンピックの競技開催が予定されているエリアでは、約80 m2で1億円を超える物件も珍しくありません。
    また、物件供給が過剰になっており、人口も急増しています。中央区の世帯数は、1995年に26391世帯だったのが現在は約8万世帯に、江東区有明の人口は2006年比で14倍の9035人(2017年)、同区豊洲も11年間で倍以上の3万5000人ほどにまで増えているのです。

    では、なぜこれほどまでに高騰したのでしょうか?
    それにはいくつか理由があります。

  • ・東京五輪・パラリンピックの開催決定
    2013年9月、2020年東京五輪・パラリンピックの開催とともに、湾岸部が開催エリアの中心地に決定しました。これ以降、インフラ整備が着々と進んでいます。

    ・相続税対策
    2015年1月1日から相続税増税が決まったことにより、タワーマンションを活用した相続税対策が注目を集めるようになりました。現在は使えませんが、特に高層階になるほど節税効果が大きく人気を博しました。

    ・高級エリアよりも割安感があった
    高級エリアとしてのステイタスを確立している千代田区、港区(麻布・広尾周辺)などと比べて割安感があったことから需要が高まり、物件の供給が加速しました。

    実は、湾岸エリアの一部のマンションでは、価格下落の兆候が既に出ています。マンションマーケットのデータによると、豊洲にある「シティタワーズ豊洲ザシンボル」は、2016年12月に坪単価302.6万円だったものの、2017年8月には坪単価251.9万円になっています。週刊誌の報道でも、湾岸エリアのタワーマンション購入者が「売却しようと思ったが、半年たっても一向に買い手が付かない」という状況も発生しています。

  • 湾岸エリアは投資に適さない?

  • 一部の投資家や評論家が「湾岸エリアは危険」と警鐘を鳴らすのには、いくつか理由があります。

    まず「物件の供給がさらに増えること」です。
    中央区晴海には2020年東京五輪・パラリンピックで選手村が造られますが、選手の宿泊施設として一時使用した後、住居等に生まれ変わる計画となっています。その数は約5000戸(約1万2000人分)。分譲と賃貸が半分ずつとなる計画ですが、とはいえ不動産市況に大きな影響を与えることは間違いないでしょう。ただでさえ供給過剰なのに、ここで一気に放出されれば、エリア一帯の家賃下落も十分に考えられます。

    また、特にタワーマンションの場合、管理状態の悪化も懸念されています。もともとタワーマンションは中低層マンションよりも管理費・修繕積立金が高額です。加えて、これらは築年数の経過とともに自動的に上昇していく仕組みになっています。支払いができない人が増えれば、物件の維持が困難になる可能性が高まります。
    また、住民構成については、外国人が多くいるため、修繕計画などの話がまとまりにくい、共用部分の使い方が丁寧でないなどの悩みも噴出しているようです。

    以上のことから、少なくとも現時点では湾岸エリアのマンションに関して、明るい未来は持ちにくいと言えるのかもしれません。

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