ソプラノ大家さんのコラム

2017年 02月10日・ソプラノ大家さんのコラム 第7回

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  • 看板を建てるまでのシミュレーション⭐

    みなさん、こんにちは☆

    寒い冬が続いていますが、お元気にお過ごしですか?

    秋田では、例年通り雪国の厳しいシーズンを迎えています。
    毎年、その年の積雪量を予測するために、ある自然現象を観察しているんですよ☆その現象によると、今年は「大雪警報」だったのです!
    それは、
    ・カメムシが夏に大量発生する
    ・猛暑
    ・カマキリが卵を産む位置が高かった

    ちょっと、クスってしてしまいますよね(*'▽')
    そんなお告げがあったにも関わらず、つい1カ月前までは今年は雪が少ないなぁと思っていたのです。
    しかし、小寒を迎えてから一気に大雪モードに突入してしまい、雪かき筋肉痛の毎日です。

    私の物件では、雪かき隊のシーズン契約をしましたので、大雪が降っても安心になりました。
    除雪を手伝ってくれるのは、自宅隣に住んでいる遠縁の叔父です。
    高齢な叔父ですが、体力がつくので励みにがんばってくれています。
    今は、60代の皆さんは昔に比べてお元気だなって思います。そんな元気でハートのある方々が私の物件に関わってくれたらと思っています。


    さて前回は、「屋外広告業」を始めるために必要な「屋外広告士」の資格取得についてお話ししましたね。

    秋田市では、たった2日間(12時間)のお勉強で登録ができることをお伝えしました。
    費用もリーズナブルでしたよね。
    また、誰でも登録できることも大きな魅力の一つでした。


    今回は、実際に私が建てた看板のレイアウトや建築工程についてお話しますね。


    第4回のコラムで少し触れましたが、
    看板用の三角形の土地を購入できたものの、
    実際の建設方法については全く見当がつきませんでした。
    そこで、以前、私のスタジオの看板を設置してくれた業者さんを思い出して聞いてみることにしました。
    その方が現地で土地の計測や看板の向きなどを考えてくれました。

  • その時に初めてわかったのですが、
    大きな看板を建設するためには、地面に深く杭を打つ必要があり、
    重機も使用するため、専門の業者さんに頼まなければいけないことがわかったのです。

    「看板建設業者さん・・・?知り合いでいたっけ?」

    まったく誰も思いつかないまま頭がぐるぐるしていましたが、
    ふと良いアイディアが閃きました☆
    それは、
    「私の管理会社さんがいたじゃん(*'▽')♪」
    管理会社、むつみワールドさんは、物件管理のほかに住宅の建設も行う大きな会社です。
    ですので、きっとお付き合いのある業者さんの中に看板業者さんがいるのではないかな? と思い、早速聞いてみました☆

    答えは、ビンゴ!
    巨大な看板などを扱う業者さんを紹介していただけました。
    後にわかったのですが、その業者さんは、秋田市内で大きな金融機関のビルに設置する看板や駅前広告などのすべてを手掛けた、経験が豊富な所だったのです。
    やはり、ご紹介いただけて本当によかったと改めて管理会社さんのありがたさを実感しました。

    打ち合わせは、管理会社さんのオフィスで行われました。
    まずは、看板の企画・設計です。

    看板建設業者さんには、看板を建てたい実際の土地をみていただき、
    その近くを通る道路の交通状況から、どのくらいの大きさや角度の看板を建てたら良いかシミュレーションをしてもらいました。

  • 現場で高さを計測している様子です。
    車で移動をしている方にはイメージがつきやすいかと思いますが、
    ロード看板というと、見え方や角度が大事ですよね。

    たとえ運転しながらでも、より長い時間広告を見ていただけるように、どんなサイズが良いか、また、敷地内のどの位置に設置すると、より効果的かを考えていただきました。


    これが、看板が立つ前の道路側から見た土地の様子です。

  • ここは五叉路なので、交通量は結構あります。
    また、渋滞することが多い道でもありますので、長く看板を見てもらえるかなと思って買った土地です。

    この立地の特性をもとに、どうしたら効果的な看板が建てられるか専門業者さんと一緒に何度もシミュレーションを繰り返しました。

    ここからは、新築アパートを建てる時と同じです。
    新しく建設するときは、立地、間取り、部屋数、建築コストを考えたと思います。
    屋外看板を建てる時も全く同じで、看板の枚数、看板の大きさ、それにかかる建築コストを考えていきます。

    看板の枚数×月々の広告料=1カ月の広告収入

    ですので、1枚あたりの広告料をどのくらいの金額にしたら良いかを考えて、だいたいの月々の売り上げがどのくらいなら利回りが良いかを計算してみます。そこから何枚取るか、どのくらいの大きさのものを作るかを考えていきます。

    私は、秋田で物件を所有するなら、利回りは最低でも20%は欲しいと思っています。
    なぜなら、秋田は地方の中でも人口減少が著しく、大家さんは空室のリスクを抱えなければいけないからです。

    ですから、看板に関しても同じで、利回り20%を目標にして、色んなパターンのシミュレーションを出してもらいました。

    完成形に至るまでのパターンをお見せしますね♪


    ☆枚数を最大で出してもらったパターン

  • ちょっと、枚数が多すぎてせせこましいですね。
    また高さもあるので圧迫感があります。

    ☆全体的にスペースの余裕を作ってもらったパターン

  • また、実際の走行中の車からどのように見えるのか、
    「南から北」と「北から南」の走行側からの写真も出してもらいました。

  • それぞれ見る位置や角度によっては、街路樹や信号機柱が邪魔になることなど、注意書きも書いてくれました。

    こうしたシミュレーションの結果、実際の建設された看板はこれです!

  • この完成形に至るまでに、考えなければいけないルールがありました。以前書いた「屋外広告物条例」という基準です。
    例えば、信号機が近くにある場合は、ライトが付けられないとか、看板が建てられる高さの制限も定められています。

    この土地は交差点の近くですので、看板自体を照らす照明器具はつけることができませんでした。
    看板は夜間も見えていた方が効果的ですので、
    これから看板用地を買う方は照明器具がつけられる場所を選んでくださいね!

    建築設計が仕上がったら、建築工程や、かかる日数やコストを聞いて、いよいよ着工です(*'▽')♪

    次回は、看板を建てるまでの建築工程についてお話ししますね♪

菅原 久美子
(すがわら くみこ)

はじめまして!ソプラノ大家さんこと、菅原久美子です。
この度、大好きなプレミアムバリューバンクさんのコラムを執筆することになりました。
ソプラノ大家というと、何だろう?と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。
私は、現役でプロのソプラノ歌手として活動しています。実は、プロの歌い手になるという夢を、アパートの大家さんをすることによって実現したアーティストです。
私は現在、秋田県秋田市を中心に6棟34室を所有していますが、自分でリフォームをしたりお掃除をしたり、音楽活動をしながら楽しく大家さんライフを送っています(*^_^*)
このコラムでは、私の不動産ストーリーや日々の大家さんライフ、不動産投資について綴っていきたいと思います。
このコラムをお読み下さる皆様にとりましても、有益で夢のある時間となりますよう、私自身も楽しみながら書いていきますね!
どうぞよろしくお願いします♪