業者任せはNG!投資マンションの空室率を改善する交渉術

2016年06月08日

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  • 不動産を所有すると頭を悩ませるのが、空室です。退去者がいた時にも、すぐに次の入居者が見つかればいいですが、なかなか思うような条件で貸し出すのは難しい場合もあります。

    さらに人口が減少している日本では、全国の13.5%が空き家というデータもあり、魅力のある物件でないと入居付けしにくい状況にあると言えるでしょう。

  • 参考:総務省ホームページ
    http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm

  • 今回は所有物件に空室が出てしまった場合に、不動産オーナーが気をつけるべきポイントと、改善するための交渉術を紹介します。

  • 事前の相場チェックが肝心!仲介業者との交渉のポイント

  • 仲介会社との家賃交渉の際に、気をつけるべきポイントは、まずその物件のある地域の家賃相場を知り、所有物件の適正家賃を知っておくことです。

    入居予定者は物件の価値だけでなく、その街の便利さや価値をみて入居を決めます。どんなに素晴らしい物件を所有していても、コンビニもない立地に高い家賃で住みたいとは思いません。

    その地域の家賃相場を知っておくことが大切です。さらに家賃相場を基準として、所有物件がどれほど優位であるかを確認して、所有物件の募集家賃を高くするか安くするかを決めることが大切です。

    きちんと事前に準備をしたうえで、仲介会社との家賃交渉をするべきです。空室であるからと言って、仲介業者の言われるままに家賃を下げてしまうのは良いことではありません。単なる家賃の値下げ競争に巻き込まれてしまうだけです。

  • 設備投資が空室を減らすとは限らない!不動産業者との交渉のポイント

  • 不動産業者との付き合う際には、現在の賃貸業界の事情を確認しておきましょう。

    例えば、入居者がトイレと風呂が別々であることを最低限の条件としているケースが見受けられます。

    比較的多くの人が望む条件であるため、仲介業者は「お風呂とトイレが別々であるほうがいい」と助言をしてくれることもあるでしょう。

    大多数のニーズに該当する工事であれば検討しても良いですが、例えば洗濯機や乾燥機の設置などのような、少人数のニーズにしか該当しない改修工事を勧められたような場合は、コストパフォーマンスを考えてから導入するようにしましょう。

    乾燥機や洗濯機のニーズが少数なのは、入居者のなかには、洗濯機をすでに所有している人や、他人が使った洗濯機を使いたくないという人もいるからです。

    特に設置後、しばらく時間が経過し、見た目も汚れてきた洗濯機の場合はその傾向が顕著にみられます。

    仲介業者が入居付けのアイデアとしてさまざまな提案をしてくると思いますが、必ずしもすべての提案が、空室減につながるとは限りません。

    下調べをせず、安易に高価な備品を購入するのは、なるべく避けたほうがいい状況と言えるでしょう。

  • 迅速な連絡が見極めの鍵!管理会社との交渉のポイント

  • 空室を減らすために重要なのが管理会社です。さまざまな管理会社がありますが、こまめで迅速に対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。

    募集の依頼をしたのになかなか募集を開始してくれない、募集の開始が遅いといった状況はできる限り避けたいところです。

    次に重要なのが、こまめに連絡が取れる業者です。オーナーにこまめに進捗を連絡してくれる業者は安心できますが、なかには何も連絡がなく、1ヶ月も空室だったことがありました。

    さまざまな不動産業者があるので、あなたにふさわしい業者を見つけるよう尽力していきましょう。

    また募集状況の確認方法として有効なのが、オーナー自身が入居者のつもりでインターネット上に所有物件が掲載されているかどうかを確認することです。

    入居者の気持ちになって物件を見てみると、思わぬ発見があるかもしれません。

    もし物件の掲載内容についての改善点がありましたら、すぐに業者に連絡して改善をしてもらいましょう。

  • 周辺の市場調査が成功の秘訣!?オーナー自身で出来る空室解消のポイント

  • オーナー自身でも空室を減らすためにできることがあります。まずは周辺の相場価格を知っておくことです。

    そして近隣の競合物件を見つけてください。その物件が空室となった時に
    どのくらいの家賃の募集が、どのくらいの期間で入居者が決まったのか、といった実際の市場の動きを知ることにより、所有物件の適切な家賃を想定することができます。

    これにより、空室期間を最小限にとどめ、過度に家賃を安く設定してしまうといった無駄を避けることができます。

    家賃に限らず、敷金や礼金についても競合や周辺相場の様子を知っておくことで、無駄のない不動産投資が行えるようになります。

    不動産業者ばかりに頼るのではなく、オーナー自身でも情報を調べておくようにしましょう。

  • 終わりに

  • 不動産のオーナーになると、入居者や業者などのさまざまな人々と交流する機会があり、意見を言われることもあると思います。

    しかしすべてのアドバイスを受け入れていたら、莫大な費用が必要で、収益を得るという本来の目的を失ってしまう場合もあります。

    今回ご紹介させていただいた方法はごく一部ですが、オーナー自身でも情報を調べ、空室率の改善に向けた積極的な取り組身が必要です。

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