競売物件はアフターサービスに注意！収益が得られる「特殊物件」の見極め方

取引が活発な現在、新たな不動産投資をご検討中の方も多いと思います。

しかし、地価が高騰している現在、「理想の不動産を購入したくても高額で手が出なかった」というご経験はありませんか？

今回は投資用物件が高額で購入できないという方のために、限られた予算でも収益があげられる不動産の見極め方をご紹介します。

是非とも参考にされてみてはいかがでしょうか？

相場の30%オフ！「競売物件」の注意点

相場よりも安く不動産が購入できるケースの一つに、「競売物件」があります。

競売物件は、破産などのさまざまな理由で裁判所に差し押さえられた物件のことで、価格面が抑えめに設定されているため非常に魅力的に見えますが、一般的な物件とは取り扱いが異なる点が多く、注意が必要です。

一般的な不動産と競売物件の違い

・十分な保証が受けられない可能性がある（瑕疵担保責任）
・売主に引き渡しの義務がない
・原則、ローンを組むことができない

必ず売り主がいる通常の不動産と異なり、競売物件は裁判所が取り扱っているため、不動産に適用される法律が異なります。

通常の不動産を購入した場合には認められている売り主の引き渡し義務や、売り主が雨漏りなどの不備を保証しなければならない「瑕疵担保責任」が存しないばかりか、購入時に一般的な住宅ローンが使用できないなどのデメリットがります。

もし競売物件を購入する場合には、価格だけでなく、上記でご紹介させていただいた違いに注意するようにしましょう。

価格は抑えめも家賃はそのまま「再建築不可物件」の注意点

「再建築不可」とは、現在の建築基準法の接道義務を満たしていない物件のことです。

現在の建築基準法においては、防災上の都合などにより、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければなりませんが、法律改正前に建てられた物件は、現在の基準を必ずしも満たしているわけではありません。

「再建築不可物件」は、資産価値を重視する取引には適していませんが、収益不動産として利用する場合適しているケースが多く見られます。

「再建築不可物件」であっても大規模なリフォームは可能な点、購入
価格が低く設定されている点、再建築が出来ないことが理由で賃料が下がることがほとんどない点などから、魅力的な投資ができるケースも見受けられます。

もし、運用プランに見合うのであれば、購入を検討してみるのも良いでしょう。

好条件でも低価格！中古物件購入時の注意点

あなたが不動産投資を考えているのは、どのような物件ですか？

もし「理想の不動産が高額で手が出せない」とお悩みでしたら、中古不動産も併せて検討されてみてはいかがでしょうか？
新築不動産とは、「建築後1年未満で、居住の用に供されたことがない」ものを指しますが、一度中古になると資産価値は新築時の70〜80%程度になると言われています。

一方で、一度「中古物件」として扱われるようになると、築年数と経過とともに、緩やかに資産価値が下がります。

新築不動産は経年数だけでなく、物件の人気などの様々な要素で価格が決められているため、収益を生み出すためには専門的な知識が必要になる場面もあります。

もしまだ、投資用の不動産を購入されていないようでしたら、比較的価格が安定し、入居付けできるかどうかの見極めもしやすい中古不動産の購入を検討されてみてはいかがでしょう。

地価上昇中で低価格の不動産を探すには？

あなたが不動産投資を考えているのは、どの具体的にエリアですか？

もし首都圏の不動産を検討しているものの高額で手が出せないようでしたら、地価が上昇している地方の不動産を検討されてみてはいかがでしょう？

下の表は2016年1月時点での地価公示価格を示したものです。

2016年エリア別地価上昇率

エリア	住宅地	商業地
全国	0.8％	2.3％
東京圏	1.0％	3.5％
大阪圏	0.5％	4.3％
名古屋圏	1.6％	3.1％
地方圏	0.6％	0.8％
地方都市	3.2％	7.1％

東京をはじめとする首都圏の不動産も高い伸びを示していますが、LCC就航による外国人観光客の増加により賑わう関西エリアなどでさらに高い伸びを見せています。

高い地価上昇率でありながら価格は抑えめで、比較的少ない予算で不動産投資が始められる点が魅力です。

もし、高騰する不動産価格が原因で投資に踏み切れないようでしたら、地方の物件購入も視野にいれられてみてはいかがでしょうか？

終わりに

不動産投資を始めようとは思っているものの、なかなか購入に踏み切れない方も多いのでは？

もし限られた予算で、不動産収益を上げたいとお考えでしたら、今回ご紹介させていただいた方法を参考に、物件を探されてみてはいかがでしょうか？

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