投資物件選びで失敗しないためのポイントとは?

2017年10月25日

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  • 投資用不動産を買う以上、誰もが「資産価値が下がらず、満室経営ができる物件」を求めるものです。しかし実際には、物件選びで失敗して購入後に後悔するケースもあるのは事実。ここでは、どのような人が物件選びで失敗しやすいのか、そして失敗しないためのポイントは何かを解説しましょう。

  • 最低限確認しておくべきポイントは?

  • 物件選びで失敗に陥る原因の多くは、物件を見ることもせずに「たぶん大丈夫だろう」と買ってしまうことから起こります。

    しかし、安易に購入を決断するのは非常にリスキーです。
    安いものであれば数百万円で済みますが、ほとんどは数千万円、なかには億単位の物件も珍しくありません。収支が合わず赤字になった場合、給料から補てんすることになり、不労所得を得るために購入したはずの投資用物件が重荷となってしまいます。

    物件を見ない人の理由として、「見てもわからないから」「見ていたら間に合わないから」という声をよく聞きます。
    たしかに区分マンションのオーナーチェンジの物件の場合では、部屋の中に入れませんから、外観だけを見て帰ってくるだけです。それに大半の投資家は建築に関しては素人ですから、配管がどのようになっているのかなどは見てもわからないでしょう。
    ですから、区分のオーナーチェンジを買う際は、管理組合にある書類を確認し、大規模修繕がいつされたのか、今後の修繕計画はどうなっているのか、修繕積立金がどれくらい貯まっているのか、などを確認するのがいいでしょう。

    一方、一棟アパ―ト・マンションの場合は、ある程度は自分の目で確認する、もしくは最低限のポイントを不動産会社にヒアリングすることをおすすめします。
    具体的には、共有部にゴミがあふれていないか、スラム化していないか、自転車が放置されていないかなどです。

    とくに一棟物件は、建物の状態で管理状況がある程度わかるものです。築10年でも荒んでいる物件はありますし、逆に築50年でも花壇に花が咲き、よく手入れされた物件もあります。
    築年数は経っていても、しっかりと掃除が行き届いていればわかります。共有部の電気もしっかりついて、ポストもキレイに保たれていれば入居希望者にも良い印象を与えるでしょう。そういった目に見てわかることこそ、しっかり確認して物件選びの判断材料にしてください。

  • 投資物件購入前のヒアリングのコツ

  • 物件候補が出たら、購入前に管理会社にヒアリングを行うのも有効な一手です。
    ヒアリングは、遠隔で購入する場合は電話で行うケースが多いといえます。

    インターネットで「地名+賃貸」で検索すれば、客付け会社もしくは取扱業者が出てくるので、その上位3社くらいに電話をしてヒアリングします。
    たとえば、A社に電話をして「○○県の○○線の○駅で一棟アパートを8000万円ほどで購入できそうなのですが、周辺の家賃相場を調べていまして・・・・・・1Kで20平米だと、家賃は6万円くらいだと思っているのですが」などと質問するのです。

    するとA社からは「6万円は厳しいですね。5万円が限界です」と返事が。けれども、その後にB社に聞くと、「6万円でもいけると思いますよ」という回答が来ました。 

    このように、業者にもさまざまな見解があります。しかし、どちらもある意味で事実なので、何社かに聞いて総合的に判断するのが一番です。それを踏まえて、自分はどこまでリスクを負うかを判断すればいいのです。
    また、ヒアリング時にライバル物件の家賃や募集条件なのかを聞き出せれば理想的です。

    ただ、これは私たちのような業者であれば日常業務の範疇ですが、初めての方が実践するのはややハードルが高いといえます。とはいえ、実践すれば効果があるのは確かですので、ぜひ一歩踏み出す勇気をもっていただきたいと思います。

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