夢は大規模マンションの一棟買い!プロの不動産投資家に訊く、賃貸物件の「一棟買い」は"地方"から始めるべき理由とは?

2015年07月18日・プレミアムバリューバンク

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  • 金融緩和の継続により、日本の長期金利は英米の4~5%と比べ、1~2%と低い状態のまま継続しています。2013年以降、物価は上昇していますが、賃金の上昇率はわずか。そのような経済指標を反映し、余裕資金を持つ30~50代が不動産投資に熱い視線を注いでいます。

    そこで、今回は、現役の不動産投資家に、不動産投資ノウハウの一つ、「地方」の一棟買いが最適な理由を語っていただきました。

  • 銀行融資の金利が低いまま継続している今、考える不動産投資

  • 不動産投資と一言で言っても、従来からサラリーマンの間で人気がある「ワンルームマンション投資」や、最近注目されている「シェアハウス投資」や「戸建投資」、そして数年前からすでにブームとなっているアパート、マンション一棟物への投資など、さまざまな投資対象と手法があります。金利が低いので、参入しやすい反面、人口の減少や過剰な賃貸住宅の供給で空室を埋めるのは簡単ではありません。

    総務省国勢調査によれば、日本の人口と世帯数は2010年以降減少し、世帯数も2019以降減少に転じる見通しです。限られた入居者をいかに自分の物件に契約させるか、少ないパイを巡る競争となっています。とくにシェハウスは入居期間が半年から1~2年と短いのが一般的なため、投資というより、いかに特徴を持たせ運営するかという事業者的な発想が必要になります。

    一般の賃貸物件なら、子供がいる家族連れなどは長期住み続けることも多く、いったん入居者を獲得すればわずかな修繕のコストと手間だけで、安定した収入が見込めます。しかしもちろん流動性が低いと、いったん空室になると長引く可能性があります。ファミリー向け、独身層向けとエリアの需給バランスを見極めて物件選択することが重要なのです。

  • 現在の金利の低さを活用するには

  • 「ワンルームマンション」や「戸建」の場合、一棟物と比べ多額の借金を背負うことへの恐怖感はない一方、土地がないも同然の区分マンションは銀行評価されにくく、戸建は築古、敷地面積が少ない、道路付けが悪いなどの条件で融資が出にくく、現在の金利の低さを活用できません。土地がわずかなため売却を考えたとき、資産性も低いと言えます。

    アパート、マンションなど一棟物と言われる物件に投資する場合、土地が広いため担保価値があり、手持ち資金が少なくても意外と融資がつきやすいものです。1棟で購入すると複数戸からの家賃がまとまって入りやすく、1棟の購入で多額のキャッシュフローが得られます。

    キャッシュフローを貯蓄して2棟目の頭金とし、買い増すことも比較的簡単になりますので、早期退職を目指すサラリーマンに人気があります。またワンルームでも一棟でも、契約や融資に関わるプロセスは同じなので、ワンルームなら何十も購入してやっと得られるキャッシュフローが、一棟なら一手間で手に入ります。

    しかし融資を使って返済額が多額だと、空室が増えたとき、家賃で返済できず持ち出しになることも考えられます。事前に返済額や周辺空室率、周辺家賃、諸費用、税額など調べ、収支計算を厳密にしてから購入することが前提です。

  • 絶対負けないための法則

  • どの不動産投資でも、絶対負けないための法則は同じです。それは、物件購入した時点で勝つことです。購入した時点で勝つとは、とにかく安く買うこと、すぐ相当な割合で価格を上載せして売っても買いたい人がすぐ現れるので、売却益が出るほどの価格で買うべきでしょう。

    安く買うことができれば、安い家賃で貸すことができるので満室にしやすく退去も出にくいのです。全室空室で購入しても自分で満室にしてから売り、短期間で大きな利益を出すことも可能です。しかし最初からこのような価格で売るようなバカな売り手はいません。安く購入するには、購入時競争相手がおらず、長期間売れ残って売り手がやむをえず低い価格に妥協する状況になることが条件になります。

  • いちおう首都圏?それとも地方?

  • 「やっぱり東京だよな」「せめて関東で買おうと思う」

    このように思っている方も多いかもしれません。しかしほんとうに東京や、首都圏なら安全なのでしょうか?

    東京で常に集計で「住みたい街ナンバーワン」になる街、吉祥寺を例にとりましょう。確かに吉祥寺駅周辺では人が集まり、賃貸市場も安全なように見えても、たとえば駅から5分以内物件と、20分以内、またはバスで10分バス停からさらに徒歩5分以上の物件では、需給バランスは全く異なり、駅から離れるごと、またバス停から徒歩5分以上になると需要が減り空室が長期間埋まらないこともあります。このように細かなエリアごとに見て行くと「東京だから安全」とは言えないのです。

    投資家が地方で不動産投資をすることに躊躇する理由は、人口が減っており、「空室が埋まらないのでは?」と懸念されるからです。資産何億円の賃貸マンションを購入しても、空室のままでは多額のローン返済や税金を払うと赤字になり、負債になりえます。購入する以前にまず、収益性を考えることは理にかなっており、都心から地方の物件に投資する投資家の数は限られてしまいます。

  • 地方ならではのメリットは多い

  • しかし、地方でも、古くから良質な住環境や交通利便性や商業施設があるのに、賃貸需要が供給を上回るエリアは必ずあります。また地方では都心以上に老齢化が進み物件を売却する家主が多いのに、購入意志のある競争相手が少ないとしたらどうでしょうか?投資の黄金の法則である「まず安く買う」チャンスは地方にこそあるのかもしれません。

    さらに地方で賃貸アパートやマンションの持ち主はまだまだ地主系が多いとすれば、投資家にとって紛れもないメリット。なぜなら、もとから持っている土地に建てた建物で、比較的管理会社まかせの賃貸経営をしてきた家主が多いエリアのほうが、投資家がしのぎを削って賃貸経営をする都心部と比べ、少しの費用と手間で容易に物件の差別化をでき入居付けが楽にできるためです。

    地方であれば、利回りの高い物件を購入することや、人気のない物件を大きく指値して購入し、空室を埋め高い収益性を自分でつくることは可能です。たとえば共用部である廊下や階段がまったくメンテナンスされていないなど、目立つけれども解決しやすいデメリットがある物件は狙い目です。

    自分が過去に地方に住んでいて土地勘があったり、出張などでよく行く地方があったりするなら、その地域でもっとも人気のあるエリアまで実質徒歩5分以内で行ける隣接するエリアはいかがでしょうか?

    もし、過去に住んでいてよく知っている地方があればそこで投資するのはオススメです。しかし、インターネットで人口動態や賃貸物件のマーケティング情報を調べ、不動産会社やリフォーム会社や水道会社、ガス会社など、遠隔操作オーナーとして今後持続的な関係維持への努力が苦にならないならば、必ずしも土地勘がある必要はありません。

  • 人口が増加しているエリアとその背景を探しあてる

  • たとえば、世界的な企業であるトヨタを地元に抱える愛知県は、平成26年の人口(推計)は、9,517人(0.13%)の増加となり全国の人口が減少している中で、継続的に増加していますが、利回りは首都圏より高めです。

    愛知県の名古屋市と豊田市にはさまれたエリアもJR線、名鉄線沿線に住宅街が広がっており、人口や世帯数が継続して増加している町村は複数あり、家賃や地価が極端に下がることは考えにくいです。このような好立地でも、地方であれば利回り10%以上の一棟アパートや一棟マンションを探すのはそう難しいことではないでしょう。