知っておきたい! マンションの寿命は何年くらい?

2018年04月26日

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  • 新築・中古問わず、物件を購入するなら建物としての寿命がどれくらいなのか気になるところ。ここでは、知っておきたいマンションの寿命について解説していきます。

  • RC造の寿命は100年以上!?

  • 結論から言うと、マンションの寿命は厳密に○年と決まっているわけではありません。
    ただ、RC造の寿命を大きく左右する「コンクリート」については、国土交通省の「RC造の寿命に係る既往の研究例」によると、「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」と書かれているので、100年以上はもつと考えることができるでしょう。

    最近では、耐久性が200年のコンクリート仕様も珍しくなくなっています。今後の技術革新などで、この年数はさらに延びていくでしょう。

  • 中古物件の寿命を左右する耐震性

  • ただ、上記の話はあくまで新築マンションの話です。築古物件の場合、同じように考えていいのかは十分な検討が必要です。
    中古物件のなかでも、特に1981年の「新耐震基準」が定められる以前に建てられた「旧耐震」の物件は、以降に建てられた物件よりも耐震性が低いといえます。

    新耐震基準の内容は、要約すると以下の内容になります。
    ・震度6強~7の大規模地震で倒壊・崩壊しないこと(旧耐震基準には、そもそもこの内容がなかった)
    ・震度5強程度の中規模地震ではほぼ損傷しないこと(旧耐震基準では、「震度5程度の地震で倒壊しないこと」だった)

    新耐震基準による成果を示す事例として、1995年の阪神・淡路大震災による被害状況が挙げられます。国土交通省の「阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害」によると、「死者数の大部分が建物等の倒壊が原因」であり、「昭和56年(1981年)以前の建物に被害が集中」したということです。

    また、2016年の熊本地震のときも、国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料によると、「旧耐震基準による建物702棟のうち225棟が倒壊した」「新耐震基準による建物1042棟のうち80棟が倒壊した」という報告がされています。
    以上のことから、やはり新耐震基準のほうが旧耐震基準よりも、はるかに地震のダメージを低減させられると言えるでしょう。

    都心の物件を探している人なら、旧耐震基準の物件を見たことがあるかもしれませんが、実際まだまだ建物が残っています。特に駅近に建てられている、あるいはランドマーク的な物件は、旧耐震基準の物件も珍しくありません。国土交通省「老朽化マンションの建替え等の現状について」によると、2018年時点で、旧耐震基準のマンション数は約100万戸と推測されています。しかも、どの程度の数のマンションが耐震改修をしているかは不明とのことです。

  • 「新耐震だから安心、旧耐震だから危ない」と一概に考えてはいけない

  • ただし、新耐震基準の物件であれば大規模の地震があっても安心かというと、必ずしもそうとは限りません。耐震基準とは、現時点の知見と技術レベルに基づいて決められた“最低ライン”に過ぎないため、東日本大震災クラスの地震が起きれば、倒壊までいかなくとも、人命に関わる被害を出す可能性は否定できません。

    また、旧耐震基準の物件でも、地盤が良好で、構造や壁面が丈夫に造られている物件は存在します。つまり、一概に「旧耐震基準の物件だから危ない」と考えて、選択肢を狭めてしまうのは非常にもったいないといえるのです。

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