低リスクで安定した収入を実現する地方の不動産投資

2015年08月31日・プレミアムバリューバンク

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  • 良好な経済情勢を背景に、投資を行う人が増えてきていますが、最近何か購入されたものはありますか?
    投資の中で人気のある商材の一つが不動産です。ですが、東京にある新築人気のマンションの購入検討してみるものの潤沢な資金力がないと、なかなか購入に踏み切れません。
    さらに、東京はオリンピック開催などを背景にした価格上昇が著しく、大幅に予算オーバー。予算に見合った物件が見つけられていないという方はいらっしゃいませんか?
    こんな方にお勧めなのが、地方物件の一棟買いです。
    東京の不動産投資で取引が多いのは、1部屋あたり4000万~9000万円の価格帯の物件ですが、地方なら同価格で1棟買いが可能です。
    さらに高い利率の中古物件をリノベーションすれば、お手頃な価格で安定収入が得られる物件を手に入れる可能性は広がるでしょう。
    今回は、少額からでも可能な、地方物件を1棟買いのリノベーション投資についてご紹介させていただきます。

  • 物件購入の参考になる地価公示価格とは?

  • 単位(%) 住宅地 商業地
    2014年 2015年 2014年 2015年
    全国 ▲ 0.6 ▲ 0.4 ▲ 0.5 0.0
    3大都市圏 0.5 0.4 1.6 1.8
    東京圏 0.7 0.4 1.7 2.0
    大阪圏 ▲ 0.1 0.0 1.4 1.5
    名古屋圏 1.1 0.8 1.8 1.4
    地方圏 ▲ 1.5 ▲ 1.1 ▲ 2.1 ▲ 1.4
    地方中枢都市 1.4 1.5 2.0 2.7
  • ※地方中枢都市は、札幌、仙台、広島、福岡の平均価格を示しています

    地方の物件が狙い目の一番の理由は、安価で価値が上昇している不動産を手にあります。
    上記の表は、毎年1月1日に国土交通省によって公表される1㎡あたりの土地の正常価格、「地価公示価格」を、地域別に比較したものです。
    大まかな傾向として

    ・全国平均では、住宅地は下落率が縮小し、商業地は7年ぶりに下落から横ばいに転換。
    ・3大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇が継続。
    など、首都圏での著しい地価上昇が目立つ一方、地方都市でも商業地を中心に価格上昇が目立つ地域が多数見られます。

  • 地方にもある!地価上昇がみられる地域は?

  • せっかく不動産を購入するのなら、少しでも価値のある物件を手に入れたいものです。今回は昨年、大幅な土地価格の上昇がみられたエリアをご紹介しましょう。

    地価高騰が目立つ東京ですが、地方にも地価の上昇や首都圏よりも高い地価上昇率を記録しているエリアもあります。

    「東京の物件は高額すぎて手が出ない」とお悩みの方は、資産価値が高まっている地方の物件を比較検討されてみてはいかがでしょうか?

  • 地価公示価格の参考:

    http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2015/

  • 【石川県金沢市】新幹線開通で商業地は全国トップの上昇率

  • 3月に北陸新幹線が開通した石川県金沢市。元々観光地として人気のあるエリアでしたが、アクセス向上により、土地価格の上昇がみられます。
    特に商業地の地価上昇率は17.1%で全国1位。金沢駅周辺エリアで軒並み高い数字が見られました。投資対象としても今、最も熱いエリアといっていいでしょう。

  • 【神戸市灘区】新駅建設で地価上昇

  • JR神戸線に新設される「まや駅(予定)」開業を来年に控えた神戸市灘区では、駅建設予定市周辺で3.3%の上昇を見せました。
    購入者の中には高級住宅街がある山手エリアからの移住者も相次いでおり、大規模な都市計画の変更などが予定されているエリアは、地価価格に影響を与える可能性があります。

  • 【千葉県木更津市・君津市】災害時に安心の高台 通行料値下げで地価上昇

  • 東京湾アクアラインの通行料値下げに伴う利便性向上などや、災時に安全な高台に位置していることを理由に、更津市、君津市の地価が最大9.7%上昇しました。
    東日本大震災を契機に、震災時により安全な高台エリアが人気となっていますが、建物が建っている場所や地形も価格形成に影響を与える要素の一つと言えるでしょう。

  • リノベーションに必要な費用

  • これまでは地方に物件を持つ魅力をご紹介しましたが、実際に地方で、既存物件のリノベーションを行った場合、どのくらいの予算が必要になるのでしょうか。
    下記の表はリノベーションに必要な費用です。

  • リノベーションの目安費用

  • 物件の面積や、どこまでリノベーションするかといった違いはありますが、例えば、

    1部屋250万円を使って、室内間取りの変更を伴わない部屋全体のリノベーション工事を
    全5室の建物1棟に行った場合には、1000万円程度必要です。

    しかし、間取りの変更を伴うような、さらなる大規模の場合には、1部屋あたり400万円、
    2000万円程度の予算が必要です。リノベーションを行う際には、予算を踏まえた上で、何を優先させたいか、計画的に考えることが必要です。

    ※1部屋あたりの費用 1棟ごとのリフォーム費用は 1部屋当たりの工事費×部屋数で計算しています。
    予算の都合や、物件の状態から必要箇所だけ工事を行うことも可能ですが、個別で修理を行うよりも、一度に全面改築を行った方が個々の工事費用は安くなる傾向があります。
    リノベーションを行う際に、どこをどのように工事したいかきちんと考えておきましょう。

  • 4000万円まで適用 お手軽なリノベーションで得られる税の優遇措置

  • 新築物件と比較してお手頃な中古物件のリノベーションですが、その魅力は物件としての価格だけではありません。税金制度優遇が受けられる場合が多くあり、税金面でもメリットは少なくありません。続いては中古物件のリノベーションで資金節約に役立つ税制度をご紹介しましょう。

  • 税金面でのメリット1 固定資産税が安い!

  • 固定資産税は固定資産を持っている場合に課される税金で、資産がある市町村に、1月1日付の所有者が支払う仕組みになっています。
    課税額は「固定資産台帳」と呼ばれる3年ごとに決められる不動産の評価額に、税率(1.4%)をかけた額によって決められますが、リノベーションを行った場合には課税対象額は中古物件の時と変わらない場合がほとんどなので、納税額を抑えることが出来ます。

  • 固定資産税の計算方法
    固定資産台帳価格(購入額の60%から80%である場合が多い)×税率1.4%=納税額
  • 税金面でのメリット2 住宅用地に対する課税標準の特例が受けられるかも!?

  • 区分 課税標準
    特徴1 200m2以下の宅地部分 登録価格×6分の1
    特徴2 200m2を超える宅地部分 登録価格×3分の1
  • 不動産の宅地部分に関しては、固定資産台帳の価格が軽減される仕組みがあります。
    面積要件などがあり、購入予定の物件について事前に調べる必要がありますが、この制度を使えば資金の節約につなげることが可能です。

  • 税金面でのメリット3 所得税を抑制できる仕組みがたくさん!

  • 個人の所得に対して課されるのが所得税です。給与所得や、事業所得などの10種類の項目に細かく分類されていますが、下記の計算式を元に算出されます。

  • 所得税の計算式

  • 課税標準(税額算出の元になる額)×税率(※譲渡所得によって異なる)=税額
    ※所得税の税率は、不動産の所有期間などの条件に応じて、30%、15%がかけられます

    この所得税も、住宅のリノベーションに便利な優遇制度が用意されています。

  • 所得税の住宅ローン控除(増改築工事)

  • 居住を開始した日から10年間、課税標準と税率をかけた後に算出された納税額から、住宅ローンの残高の1%分が引かれ、免除される法律です。
    購入物件の1室に居住する、借入限度額が4000万円までなどの適用要件はありますが、利用すれば大幅な減税が可能になります。

  • リフォーム減税

  • 一定のリフォーム工事を自己資金で行った場合、所得税の還付が受けられる制度(投資型減税)です。
    耐震、バリアフリー、省エネを目的としたリフォームを行った場合、一定の要件を満たしていれば、「所得税の控除」や「固定資産税の減額」を受けることができます。

  • バリアフリー減税

  • 改修工事費用(200万円まで)+それ以外の工事費用×税率1%

  • 省エネリフォームローン減税

  • 特定断熱改修工事費用(200万円まで)×税率2%
    ※併用特例あり

  • リノベーションを利用した不動産投資

  • 実際に地方の物件を購入したら、どのくらいの利回りが得られるのでしょうか?
    大阪府寝屋川市にある販売価格2500万円、利回り9.36%の物件を
    1部屋当たり300万円、合計2100万円かけて間取り変更を伴わない部屋全体のリノベーションを行った例を基に計算してみましょう。

  • 【京阪本線香里園駅】 全7室2500万円の物件

  • 構造 築年数 総戸数 土地面積
    鉄骨造 26年 7戸 67.39m2
  • 購入価格:2500万+リフォーム費用2100万円=4600万円
    年間収益:2500万円×0.0936=234万円(1年の家賃収入)
    回収モデル:4600万円÷236万円(毎月の家賃)=20年
  • 都内で多い1部屋あたり5000万円、家賃13万円の物件の場合、その資金回収
    モデルは32年と言われています。これと比較すると、やはり地方のリノベ物件は”おいしい”要素が多いといえます。

  • 終わりに

  • 潤沢な資金力必要そうで、敷居が高いイメージのある不動産投資ですが、中古物件なら
    少額からでも始めることができます。
    新築と違って実際の物や、利益率も購入前にチェックできるので、購入前後のギャップも少なくすることができます。

    不動産の購入を検討しているものの、高額すぎて手が出ないとお悩みの方は、この機会に検討されてみてはいかがでしょうか?