もう投資で失敗したくない人に向けた誘惑への対処法10選

2015年12月21日・プレミアムバリューバンク

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  • 東京オリンピックなどの理由から投資熱が高まっている昨今、「俺も投資してみようかな」と考えたことはありませんか?

    投資をしようと思った時に、思いとどまらせる理由の一つに「失敗」があります。

    成功者がいる一方、これまで果敢に投資に挑戦してみたものの、さまざまな理由で失敗してしまったという方も多いのではないでしょうか。

    不動産投資は、購入すれば毎月安定した収入が得られるため、価格変動のある他の投資商品よりも資産形成に適している側面がありますが、成功を掴むまでには、さまざまな誘惑があるのも事実です。

    今回は、投資不動産を検討する際に、あなたの成功を揺るがしかねない誘惑に出会った時の対処法をご紹介します。

  • 1. 安く物件が買える

  • 不動産を購入するとき、どこを基準にしていますか?エリア、広さ、設備など、人によってさまざまだと思いますが、ただ価格の安さだけを追いかけて物件を選ぶと、後々後悔することになるかもしれません。

    不動産の価格は、周辺の取引事例を比較する、その物件の収益額を参考にするなどの方法で決められており、明らかに相場より低い価格だと何かしら不都合な条件が付いていると見て問題ないでしょう。

    相場価格より不動産を購入する場合には、原因を事前にきちんと調べ、その条件が許容できるかどうかをじっくり検討しましょう。

  • 2. 人気の新築物件を購入したい

  • 都心の1等地に建設が進む新築高層マンション。街に掲示されている魅力的な広告を見ると、つい投資に心が揺らいでしまいます。

    物件の魅力はわかりますが、購入にあたって運用プランをきちんと立てられていますか?

    例えば「新築」と表示できるのは、築1年未満で入居者のいない場合と限られており、新築物件として賃貸、販売できるのはほんのわずかな時間しかありません。

    そして、もし将来的に中古になった新築物件を販売しようと思っているのなら、さらに注意が必要です。建築物の価格は新築時に一番高く、築10年で価格は
    約20%も下落します。利回りだけでなく、下落率を考えた購入プランや、資産運用を考える必要があります。

  • 3. 不動産の資産価値が高い

  • 不動産投資をする上で、少しでも資産価値の高いマンションを購入したいという方もいらっしゃると思いますが、必ずしもメリットばかりではありません。

    資産価値の高い区分所有建物を購入すると、その多くは低層マンションに該当することでしょう。
    総戸数が少ないため、大規模なマンションなどと比較すると、管理費の支出が増える傾向にあります。

    そして、しっかり考えなければいけないのが税金対策です。不動産の価値が高いと、毎年の市町村に支払う固定資産税の納税額も高額になることが多く、しっかりとした税金対策が必要です。資産価値が高い物件を希望する方も多いですが、必ずしもメリットばかりではない点を考えて、物件を購入する必要があります。

  • 4. 「ワンルームは節税になる」という謳い文句

  • 相続税対策などを理由に、不動産投資を勧める広告を見かけることも多いですが、きちんとした計画性を立てておかないと、収益を出すのは難しいでしょう。

    例えば、新築のマンションを区分所有(1部屋)で購入した際、その部屋は、入居者がいるか、いないか、いずれかの状態になります。

    これは投資の目線で見ると、家賃収入があるか、ないかというリスクの高い状況に置かれることとなり、効率の悪い状態と言えるでしょう。
    投資予算を回収するためには、常に入居者がいるわけではないという視線を持つことが必要です。

  • 5. 利回りが良い

  • せっかく投資不動産を購入するのなら、少しでも入居者が集まりやすい物件を購入したいものです。ただ高利回りの物件を購入したからといって、何もせずに収入が得られるわけではありません。

    広告に表示されている利回りは、100%稼働した場合の最大数値が書かれている場合も多く、この数字を実際に達成するためには、入居者を募集するためにオーナーの地道な努力必要です。購入すればすぐに利益になるわけではないことを踏まえた上で、物件を検討しましょう。

  • 6. 都心に近い

  • 都心に近いエリアの物件は人気があり、物件を購入すればすぐに入居者が集まるという考えがあったら、それは改めなければなりません。

    例えば、東日本大震災があった2011年、津波や液状化現象などが発生したことにより、東京の臨海エリアの土地価格は前年の約28%も下落しました。

    現在では、地価は回復傾向にありますが、資産価値は震災前の8割程度に留まっています。もし将来的に、所有不動産の販売を検討されているようなら、立地条件だけでなく、資産価値が変動しやすいエリアかどうかもきちんと見極める必要があります。

  • 7. 良い条件のローンが借りられる

  • 銀行にローン契約の申請をすると、当初考えていたプランよりも多額の融資が受けられる場合があります。
    思い描いていたプランよりも魅力的に見えることが多いですが、自身の状況を見極めた無理のない予算組みが必要です。

    「借り換え」という手段は、誰しもが選べる選択肢ではないことを頭に入れて、現在の年収の25%程度を目安に、額を検討するようにしましょう。

  • 8. おまけが付いている

  • 新築物件の販売期間が終了間近になると、契約するとおまけを付けるというサービスが行われることがあります。カーテン、照明器具などの日用品や家電製品である場合が多いですが、このサービスには注意が必要です。

    実際に販売価格を調べると非常に安い商品だった、イメージと違うので処分したら、無駄な支出がかさんでしまったという事例もあり、自分自身がどのような部屋を購入してどのような収益を上げたいのかを、きちんと考えておく必要がります。

  • 9. 販売価格の割引きがある

  • 物件を見学に行くと、不動産業者の方から値引き交渉をされることもあります。
    物件を見てイメージを高めた後で、値引きを提示されると、つい勢いで契約してしまいそうになりますが、冷静に対応しなければなりません。

    その物件をどのように運用して、どのくらいの利益を出したいのか、割り引きされた販売価格では、そのプランを達成することは可能なのか、きちんと考えてから結論を出しましょう。

  • 10. 駐車場付き物件が良いとは限らない

  • 入居率を上げるために有効なのが駐車場の設置です。特に駅から遠い、大きな道路が近くにあるといった立地の場合には、物件のアピールポイントになることでしょう。

    しかし駐車場を設置する場合にも、どのくらいの利用者がいて、どのくらいの利益が見込めるのか、きちんとしたプランニングが必要です。

    また、入居当初は青空駐車場であっても、利用者の方から屋根の設置や自動化などを要求される場合もあり、利益以上に投資費用が発生してしまう場合もあります。物件だけでなく、駐車場などの物件の付属施設にも、シビアな目線を持つ必要があります。

  • おわりに

  • 安定した収益が得られる不動産投資。魅力的な条件に出会うことも多いですが、成功を掴むためには、自身の目的を見失わない強い意志が求められます。

    投資熱が高まる昨今、しっかりしたプランを持って、安定した収益が得られる不動産投資に挑戦されてみてはいかがでしょう。