人口減でも投資に向いている場所がある?土地勘がない地方の不動産で年間816万6,000円稼ぐ方法

2016年06月14日・プレミアムバリューバンク

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  • 2020年に行われる東京オリンピックに向けて、各地でマンションの建設が行われており、広告を見るたびに「投資用の不動産を購入してみようかな」とお考えの方も多いのではないでしょうか?

    一方で、総務省調べによる2014年の空き家率は13.5%。2023年には空き家率が21%になるという研究結果も発表されており、日本が抱える深刻な問題の一つと言えるでしょう。

    今回は、「投資不動産に関心があるものの、都心の不動産は高くて買えない」という方のために、少額投資で高利回りの地方の不動産の見極め方をご紹介します。

    もし、少額で投資を始められたい方は参考にされてみてはいかがでしょうか?

  • 参考: 日経新聞2014年9月26日
    「2023年空き家率が21%になるシナリオ、野村総研」
    http://www.nikkei.com/article/DGXMZO77515430V20C14A9000000/

  • 人口減でも地価上昇!少額でも買える地方の収益不動産の見極め方

  • 少子高齢化が進む日本、2015年には実に40道府県で人口が減少しているというデータも発表されました。

  • 参考:日本経済新聞 2015年4月18日
    「40道府県で人口減 仕事求め地方から都市へ」
    http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000/

  • しかし、全体的には人口減少傾向にある地方でも、対照的に地価が上昇しているエリアもあります。

  • 2015年 地価公示価格の上昇率

  • 都道府県 地価公示価格(1m2 上昇率
    東京都 83万9661円 5.11%
    愛知県 15万5071円 3.34%
    大阪府 23万9048円 2.87%
    京都府 17万4727円 2.51%
    福岡県 9万9002円 2.29%
  • 価格は上昇しているものの、都心より価格は抑えめで安定した利回りが得られるため、少額投資による収益に地方の不動産は適していると言えるでしょう。

    ここからは「少額投資に関心はあるものの、土地勘がない地方の不動産をどのように選べばいいかわからない」という方のために、地方にある投資不動産の見極め方を紹介します。

  • その地域に強い管理会社を探す

  • 地方の不動産を購入しても、実際に現地まで出向いて管理人業務を担当するのは現実的ではありません。

    多くの方は実際の物件には足を運ばず、管理会社に管理人業務を委託している場合が多いようです。

    一概に管理会社といっても、その地域の情報に詳しいか、迅速に対応してくれるか、空室が出た時の対応策などに違いがあります。

    土地勘がないエリアの不動産を購入場合には、とくにこれらに気をつけて管理会社を選ぶようにしましょう。

  • 周辺の賃貸需要を確認する

  • 投資用不動産を購入する場合には、周辺の賃貸需要をきちんと調査するようにしましょう。

    駅から離れている場所でも、駅から遠いエリアでも、周辺に大企業の工場がある地域などは、とても多くの賃貸需要があるケースもあります。

    一人暮らしが多いエリアと、ファミリーが多いエリアでは需要のある物件も異なります。周辺エリアの賃貸需要を確認してから、不動産の購入に踏み切りましょう。

  • 周辺物件の相場や間取りを調査する

  • 不動産の購入を考えているエリアの賃料や、人気のある間取りを事前に調べておくようにしましょう。

    周辺の不動産よりも高額な賃料を設定すると、そのぶん入居者は見つけにくくなります。また、当初の計画よりも家賃を値下げすることになった場合、投資計画に悪影響を与える可能性もあります。

    あなたが思い描いた投資計画を実現するために、購入検討エリア周辺の賃料の相場を、インターネットや現地の不動産屋の広告などを見て調べておくようにしましょう。

    また、購入を検討されている周辺エリアで、どのような間取りの物件に入居者が多いかを確認しておくことも、投資を成功させるためには必要不可欠です。

    例えば、閑静な住宅地で周辺に小・中学校が多くあるエリアならばファミリー向けの物件、近くに大学があるエリアならばワンルーム物件といったように、エリアごとのニーズも異なります。

    購入を検討されているエリアで、どのような物件にニーズがあるのかを、きちんと確認したうえで物件を購入するようにしましょう。

  • 教育環境が整備されている

  • ファミリータイプの物件に投資を検討されているようでしたら、子供が過ごしやすい環境かどうかをあらかじめ調べておくようにしましょう。

    自然がたくさんあるなどの環境面だけでなく、物件があるエリアの公立学校の評判を調べるようにしましょう。

    公立の小学校や中学校のなかにも、一般的な学習指導要綱と異なるカリキュラムで授業が行われている学校があり、それらは別の地区から通ってくるほどの高い人気がある場合があります。

    特徴的なプログラムがある公立学校がある場合には高利回りに影響を与える可能性があるので、調べておくようにしましょう。

  • 物件の近くにある企業を調べる

  • インターネットなどで購入予定の物件の近くに、どのような会社があるか調べてみましょう。

    もし物件の近くに大企業の本社や工場がある場合には、駅から離れている場合であっても従業員向けの需要により入居者を見つけやすい傾向にあります。

    一方で一つの企業の関係者が多く住んでいる街の場合には、物件運営が企業の業績よって左右されやすく、過去には高利回り物件が工場の撤退などにより、急激に利回りが悪化したケースなども見られました。

    当初の思い描いた投資計画をきちんと実現するために、しっかりと、景気の動向をきちんと調べておくようにしましょう。

  • 外国人観光客が多いエリアか調べる

  • 2015年の流行語大賞に選ばれた「爆買い」。商品の大量購入によって日本の景気を支える外国人観光客に人気のエリアかどうかを調べましょう。

    外国人観光客が訪れるエリアのなかには再開発が進められている地域があり、全体的に地価も上昇しています。

    再開発工事完了後には整備された街で過ごすことができる点からも、将来的にはさらなる人気の高まりも予想されます。

  • 2015年 再開発が行われている地方エリアの地価上昇率

  • エリア 地価公示価格(1m2 上昇率
    宮城県仙台市太白区 7万8370円 10.42%
    京都府京都市左京区 23万3229円 0.80%
    大阪府吹田市 23万4309円 2.11%
    大阪府枚方市 13万5428円 1.14%
    福岡県筑後市 3万5525円 0.09%
    沖縄県那覇市 17万0475円 2.70%
  • 再開発は利回りに影響を与えるだけでなく、街のイメージさえも変える可能性も秘めているので、物件購入前には都道府県などが発表している再開発の情報を調べておくようにしましょう。

  • 大阪の中古物件を1棟購入した場合の収益

  • 実際に現在再開発が行われている大阪府北区にある全14室、価格9500万円、利回り8.5%のマンションを購入した場合の収益は下記のようになります。

  • 大阪市北区  徒歩4分 利回り8.5%の物件

  • 9,500万円の物件を購入し、得られる最大年間収益は816万6,000円。

    地方に行けば、首都圏にある高級マンション1室と同価格で物件1棟を購入できるため、空室リスクを最小限にできる点が魅力と言えるでしょう。

  • 地方の不動産なら少額投資で安定収益も可能

  • 不動産取引の活性化のニュースを聞くたびに「投資用の不動産を購入してみようかな」と考えているものの、結局購入できていないという方も多いのではないでしょうか?

    もし「投資をしてみたいけど、不動産価格が高すぎる」とお悩みでしたら、地方にある不動産1棟購入を検討されてみてはいかがでしょうか?