一番人気は北側の下層階だった!?不動産投資で稼げる鉄則を紹介します

2016年08月11日・プレミアムバリューバンク

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  • 不動産投資をご検討中の方も多いと思いますが、どのような物件を選んだらいいかお悩みの方も多いのでは?

    今回は、投資を考えているものの実際に物件は購入できていないという方のために、不動産投資を成功させるためのポイントをご紹介します。

  • 投資の成功につながる「利回り」の見極め方

  • まず不動産を購入する際に、見なければいけないのが「利回り」です。不動産の収益を測る指標のことを指し、主に下記の2つの方法で算出されています。

  • 表面利回り:年間家賃収入÷物件価格×100
    実質利回り: (年間家賃収入-年間支出)÷物件価格×100
  • 表面利回りは、物件の収益性を比較する場合などに適しており、不動産広告などでもよく見られる表示です。

    しかし、実際に物件を所有すると、毎年維持費や税金などが必要になります。これらの支出額を想定した数値が「実質利回り」で、計算が複雑な反面、実際の収益に近い数値が算出できる点が特長です。

    少しでも表面利回りの高い物件を選んだほうが、投資に成功しやすくなりますが、極端に空室や支出の多い物件は、知識や経験に基づいた対応策が求められるため、より慎重な判断が求められます。

  • 赤字倒産を避ける キャッシュフローの組み方

  • 不動産への投資額を少しでも早く回収するために、キャッシュフローの見極めが肝心になります。

    収入が得にくい物件を購入してしまったり、収益以上の管理費などがかさむと赤字倒産に追い込まれることもあるので、注意しておかなければなりません。

    キャッシュフローの目安として下記の式を使うべきだと主張する専門家もいらっしゃいます。

  • キャッシュフロー=満室時の家賃収入の85%-経費-銀行返済額
  • キャッシュフローの数字が良い場合には、新たな物件を用いた新規投資も行いやすくなるので、きちんと運用プランに合っているか見極めるようにしましょう。

  • 新築は30%も価値が下がる!?不動産の出口戦略

  • 不動産を購入する際に、どのようなタイミングで、どの程度の価格で売却するのかをしっかりと考えておくようにしましょう。

    特に新築マンションを購入する場合には、中古物件になった途端、購入時から20〜30%程度価格が下がると言われています。そのため人気エリアの新築マンションを購入する場合には、より慎重に運用プランを見極めなければなりません。

    もし投資の経験が浅いようでしたら、中古物件を購入するのも一つの戦略です。

    新築不動産は価格の下落が大きい一方、いったん中古物件になると価格が安定する傾向があります。

    低価格で物件が購入できるケースも多いので、入居率の高い中古物件は初心者でもハードルが低く、成果が出しやすい投資方法と言えるでしょう。

  • 入居率に影響大!購入予定エリアの情報を調べる

  • 投資不動産を購入する際に、売却できる不動産かどうかをきちんと見極めなければいけません。

    その際に重要なのが入居率です、直接的に影響を与える建物の立地条件についてはきちんと調べておかなければなりません。

    一般的に駅から近い、大企業の近くにあるといったような不動産は、中古であっても入居者が見つけやすい傾向にあります。

    他にも周辺施設や地形などが入居率に大きく影響を与える場合があるので、不動産投資を検討される際には、あらかじめ周辺エリアの情報を調べておくようにしましょう。

  • 新築時に人気がある不動産を狙う

  • 新築不動産はもちろん、中古不動産を購入される場合にも、購入予定の物件の新築時の人気を調べておくようにしましょう。
    新築時に人気がある物件の場合には、賃貸した場合にも入居者を見つけやすく収益プランが立てやすい傾向にあります。

    将来的に売却する場合にも、人気がある物件の場合には「新築で購入できなかったけれど、中古でも購入したい」という購入層が存在することから、高額で売却できるケースが多く、運用がしやすいメリットがあります。

    予算が限られている方は多いですが、出来る限り、人気がある不動産を購入するようにしましょう。

  • 人気不動産の北側か下層階を狙う

  • 景気が良く、不動産投資熱が高まっている時期には、高額の不動産から先に売れていく傾向があります。

    一般的には好立地のマンションの高層階であるケースが多く、なかには販売額が1部屋1億円に及ぶ物件も存在します。

    しかし、北側階や下層階といった、居住用マンションを購入する場合には避けられがちな部屋であっても、不動産投資には適しているケースがあります。

    「人気がない」と思われている部屋は、購入価格が低めに設定されているため、初期投資が少なく済む点が、一番のメリットです。

    そして高層階が早々に売り切れたマンションの場合には、「どうしてもあのマンションに住みたい」という方も多く見受けられ、「北側」や「下層階」といった避けられがちな条件であっても入居者を見つけやすい傾向にあります。

    入居者を見つけやすい不動産を、格安で手に入れるチャンスが潜んでいる人気不動産の不人気エリアは、投資をする際には狙い目と言えるでしょう。

  • 中古不動産を一棟購入し、空室リスクを下げる

  • 不動産投資をする上で、絶対に避けなければいけないのが空室です。

    賃料収入が入らないと、ローンの支払いに追われ、最終的に借金しか残らないということも考えられます。

    しかし、現在日本は少子高齢化が進み、日本全体の約13.5%が空き家だという総務省のデータも発表されています。

  • どんなに魅力がある不動産を購入しても、必ずしも空室のリスクを避けられるわけではありません。

    そのため、多少の空室があっても、収益が得られる不動産の一棟購入を選ぶのも選択肢の一つです。

  • 2016年 エリア別地価上昇率

  • エリア 住宅地 商業地
    全国 0.8% 2.3%
    東京圏 1.0% 3.5%
    大阪圏 0.5% 4.3%
    名古屋圏 1.6% 3.1%
    地方圏 0.6% 0.8%
    地方都市 3.2% 7.1%
  • 上の表は2016年の地価上昇率ランキングですが、地価が高騰する都心部以上に、関西圏などの地方の土地価格が上昇していることがわかります。

    しかし1㎡あたりの地価を比較すると、東京都中央区が4010万円であるのに対し、大阪市北区は165万7040円と購入しやすい状況にあります。

    この現状を踏まえて、高価な都心の不動産を避け、地方の人気エリアで物件1棟を用いた投資をするのも一つの方法です。

    地方ならば、都心の新築マンション1室分と同程度の価格で物件1棟を購入することができるので、安定した収益に繋げたい方にはお勧めの方法です。

  • 終わりに

  • 不動産投資を検討しているものの、実際に物件は購入できていないという方も多いのでは?
    もしこれから投資を始められる方は、今回ご紹介させていただいた投資を成功させるためのポイントを参考に物件を探されてみてはいかがでしょうか?