【引渡しから2年は必須】中古物件を買う前に知っておきたい瑕疵担保の仕組み

2017年04月21日

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  • 「投資用の不動産を購入してみたいけれど、価格が高くてなかなか手が出ない」と悩まれた方が、目を向けるのが中古市場です。

    新築よりも価格が抑えられているだけでなく過去の入居率や運用データなどもわかるので、中古物件は新築物件よりも確実性が高いケースが多く、投資効率が良いというメリットがあります。

    一方、投資対象としては魅力的な中古物件も、残念ながら万能という訳ではありません。

    今回は、中古物件を購入する際の懸念材料の一つ、瑕疵担保責任の仕組みと、手厚い保障を受けられる業者の探し方を紹介します。

    個々の物件によって状態が異なる中古物件。購入前に価格だけでなく、保証についても考えた上で物件探しをされてみてはいかがでしょうか。

  • 雨漏りやシロアリも安心!瑕疵担保責任とは?

  • 「瑕疵」(かし)とは、購入した不動産などが、通常の品質や性能を有していない状態を言います。例えば雨漏りやシロアリなど、通常の利用に影響を及ぼすものが該当します。

    高額な取引が行われる不動産は、万が一のことがあった場合でも、消費者が損をすることがないように、業者が取引した不動産の品質に責任を負う瑕疵(かし)担保責任が定められています。しかし、個人間取引の場合には、瑕疵担保責任が特約で免責されるなど、すべての取引で定められているものではありません。後々のトラブルを避けるために、契約時に必ずチェックしておきましょう。

  • 適用範囲と期間に注意!瑕疵担保責任制度の仕組み

  • 瑕疵担保責任は、どのような場合に適用されるのでしょうか?

    業者が責任を負わなければいけないのは、物件の引渡し時点で気付かなかった隠れた欠陥が見つかった場合に限られます。

    業者から物件の品質についてきちんと告げられていた時には、一切適用されず、あくまでも「品質には問題はないと思って契約したのに、後々欠陥が見つかった」という場合に適用されます。

  • 民法で決められた瑕疵担保責任制度

  • もし万が一、不動産に欠陥が見つかった時、いつまでに報告すればいいのでしょうか?

    民法では、瑕疵担保責任は、「欠陥(瑕疵)を発見した日から1年以内に売主に対して追求しなければならない」と定められており、期間内であれば業者に損害賠償などを請求できます。

    上の表は、民法の規則で定められた損害賠償請求できる期間を示したものです。

    例えば、物件の引渡しから2年後に欠陥を見つけた場合には、引渡しから3年後、引渡しから3年後に欠陥を見つけた場合には、引渡しから4年後まで請求できます。

  • 賠償されないケースもある?不動産に使われる瑕疵担保責任の特約

  • 知らなかった欠陥については損害賠償を請求できると法律には書かれていますが、これはあくまでも理論上での話。

    実際の不動産取引を行う際には、購入者が欠陥をいつ発見したかを確定しにくく、実務的ではない民法の代わりに、「宅建業法」という不動産取引の規則を定めた法律が使われるケースが一般的です。

    この宅建業法において、瑕疵担保責任は「少なくとも引渡しから2年以上について、物件の品質に関して責任を持つ」と定められており、例えば2016年11月に引渡しが行われた場合には、2018年11月までは最低でも業者が責任を負わなければならないとされています。

  • 投資不動産の購入前に保証制度をチェックせよ

  • 「少なくとも2年」は、不動産の欠陥に責任を負わなければならないというのが、法律で定められた規定です。

    しかしもともと一部に欠陥がある住宅や、完全な状態でない住宅も販売対象になっている中古不動産市場では、欠陥に対する責任を一切負わないものとして取引が行われているケースも見受けられます。

    そのため、投資用の中古不動産を見極める際には、価格や立地条件、間取りといった物件そのものだけではなく、不動産業者が設けているサポート制度や保証制度についても比較するようにしましょう。

    中古物件は購入時には問題がなくても、年数が経過すると不具合が発見されたり、設備改修の必要が生じる場合があり、手厚いサポート体制が整っているほうが、結果的に収益率アップにも繋がりやすい傾向にあります。

  • 中古物件の投資には、ノウハウとサポートが必要不可欠

  • 不動産の価格高騰傾向が際立つ昨今、「新築は高いから買えない」と、中古市場で投資用不動産を探されている方もいらっしゃると思います。

    低価格で投資効率の良さが魅力の中古不動産ですが、個々の物件状態が異なるからこそ、豊富なノウハウや手厚いサポート体制が成功には必要不可欠と言えるでしょう。

    もし、これから中古物件使った不動産投資を検討されているようでしたら、3年間の瑕疵担保責任を保証している株式会社プレミアムバリューバンクでの投資を検討されてみてはいかがでしょうか?