重要事項説明に代金は不要だった!不動産購入前に、絶対に知っておきたい契約書の見方

2017年05月02日

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  • 不動産市場が活気づいている昨今。2016年7月に国土交通省が発表した基準地価を見ると、首都圏や大阪、名古屋などの都市圏を中心に地価高騰が鮮明なものとなりました。

    「新たな投資用不動産を購入してみようかな?」とお考えの方も多いと思いますが、実際に物件を購入する際、避けて通れないのが重要事項説明と契約締結です。

    重要事項説明書と契約書には、投資の結果を左右する重要な項目が記載されていることもありますが、専門的な言葉が多く、「話を聞いてもよくわからなかった」という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

    今回は、一見難しそうな重要事項説明書や契約書を確認する際に、最低限知っておきたい情報や書類の見方をご紹介します。実際に契約をする前に確認されてみてはいかがでしょうか。

  • マンション契約は項目が増える!重要事項説明とは

  • まず、重要事項説明書とは、その不動産を購入するかどうかの判断材料を与えるもので、物件に関するさまざまな情報が記載されています。

    物件や金銭に関する情報まで多岐に渡りますが、今回は重要事項説明書に記載されている主な記載項目をご紹介します。実際に不動産を契約する前に、参考にしてみてください。

  • チェック漏れは失敗を生むかも?金銭に関する情報

  • 一方、重要事項説明書には、不動産の購入後に、支払う金銭に関する事項が記載されています。

    物件の販売価格に注目しがちですが、物件を効率的に運用するためには、物件を所有する際に必要な支出額きちんと確認しておかなければなりません。

    ご自身の運用プランや、ローンの支払い、保険の状況などに漏れがないかを慎重に見極めてから、実際の契約に移るようにしましょう。

  • 主な項目

  • ・契約解除の必要事項
    ・損害賠償額、違約金の事項
    ・支払金、預り金(敷金、礼金など)の受け取りに関する概要
    ・金銭貸借のあっせん(ローン契約)に関する情報
    ・代金以外に必要な支払額(手付金など)
    ※不動産の売買契約を締結するケースを想定しています

  • 積立金以外にもある!マンションやアパートの購入時に知っておくべき情報

  • 多くの住人が出入りするマンションやアパートなどの区分所有建物には、戸建てとは異なる制度が定められており、重要事項の際にも説明が必要です。

    階段や廊下などの住民が共用で使う部分の利用規約、「ペット不可」などの物件に定められた利用制限から、リフォームの積み立て額、管理会社に関する情報などが主な記載事項です。物件の見学時、現地で確認している項目も多いかもしれませんが、改めて契約前に確認しましょう。

  • 主な項目

  • ・敷地の権利、種類
    ・共用部分(廊下や階段など)の利用規約
    ・専有部分(一部屋)の利用制限
    ・不動産の修繕計画や積立額
    ・修繕の記録
    ・管理会社の氏名、住所
    ※ 不動産の売買契約を締結するケースを想定しています

  • ガスや水道の整備状況チェックは必須!権利や設備の情報

  • 重要契約説明書には、契約後のトラブルを防ぐために、購入予定の物件に関する情報が記載されています。

    具体的には、購入予定の物件の築年数や現在誰が所有しているのか、土地の面積のほか、高さや日照制限などの規定、ガスや水道といったインフラの整備状況などが具体例として挙げられます。

    もし、物件見学時と書面の記載事項が異なる印象をお持ちでしたら、担当者に質問し、疑問点を解決しましょう

  • 主な記載項目

  • ・登記された権利、不動産の所有者
    ・電気やガスなどの設備状況
    ・土地の利用制限(都市計画法や建築基準法の建築制限など)
    ・石綿(アスベスト)の使用状況
    ・不動産の売買契約を締結するケースを想定しています

  • 業者のサポートに違いも!?契約時に見極めるべき情報

  • 重要事項説明を終えると、次に実際の契約へと進むことが一般的です。契約に進むと、購入予定の物件に関する情報をあなたがすべて了承しているものとみなされるので、不安な点は契約に移る前に確認しておきましょう。
    契約書面は重要事項書面よりも具体的な契約情報が記載されています。登記移転や代金の支払い時期、不動産の価格と言ったような、当然購入する意思があることを前提にした項目が記載されています。

  • 主な項目

  • ・代金の額、支払い時期、方法
    ・移転登記の時期
    ・税金の支払額
    ・天災などの不可抗力への負担
    ・瑕疵担保責任の内容
    ※不動産の売買契約を締結するケースを想定しています

  • 特別な定めがあれば書かなければいけない項目

  • ・契約解除の定め
    ・損害賠償の予定されている額
    ・保証契約などの措置
    ※ 不動産の売買契約を締結するケースを想定しています

    契約書面では、価格など、実際の支払額を見るのももちろん大切ですが、各社ごとに違いがある瑕疵担保責任の内容や、保証契約内容などについても併せて確認しておきましょう。

    瑕疵担保責任とは、契約時にはわからなかった欠陥が不動産に見つかった場合に、売主が取るべき責任のことです。

    売主が不動産業者だった場合には、少なくとも「物件の引き渡しから2年」は、販売業者が責任を負うものと定められていますが、これはあくまでも最低限の基準で、なかにはより手厚いサポート制度を用意している業者もあります。

    特に中古物件の場合には、年数が経つことに状態が変化するケースも見受けられるので、瑕疵担保責任や保証契約が充実している方が、より安定した不動産収益が得られる可能性が高くなります。運用プランにも影響を与える可能性があるので、契約時にはきちんと確認しておきましょう。

  • 理想の物件を購入し、投資をスタートさせてみましょう

  • 価格の高騰が目立つ不動産業界。活気づく市場には魅力的な物件が多く溢れていますが、あなたは理想の物件に出会えていますか?

    「購入を検討している物件があるけれど、本当に契約していいか不安」と行動に移せていない方は、今回ご紹介させていただいた重要事項説明の項目を参考に、実際に物件の購入を検討されてみてはいかがでしょうか。