区分、一棟、戸建......知っておきたい! 不動産投資における物件種別の基礎知識

2017年07月04日

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  • 不動産投資といっても、ワンルームから一棟、戸建など実に多種多様です。はじめての投資で一棟マンションの賃貸経営を選ぶことは、資金、銀行からの融資などの問題からハードルが高いと感じるかもしれません。しかし、判断するまえに、区分を購入し経営することと一棟を購入し経営することの違いを抑えておきましょう。ここでは、それぞれの物件種別の特徴を紹介します。

  • 区分マンション〜少額ではじめられ、リスクが低い〜

  • 区分マンションは、初心者向け不動産投資の王道といわれており、実際に最も多く物件が取引されています。

    人気の最大の理由は「少額で投資ができる」こと。破産リスクが非常に低く、元々の管理体制がしっかりしていれば、手間もほとんど掛かりません。ただ、ローリスクローリターンの投資手法のため、収益は一棟に比べ大幅に劣ります。
    また、一棟アパート・マンション、戸建よりも駅近などの「良い立地」に建築されていることが多く、空室リスクが低いともいえます。

    投資用としてはシングル向けが主流ですが、ファミリータイプやディンクス向けの物件は、売却時にマイホームを求めている実需層をターゲットにできるので強みといえるでしょう。
    また、管理も区分で複数所有しているのでなければ、管理会社に依頼する必要なく、自分で行うこともできます。

    区分マンションのデメリットとしては、空室時のダメージが大きいことが挙げられます。すなわち、所有している部屋が空室になると、一気に家賃収入がゼロになり、毎月の費用やローンを支払ったらマイナスになるという、ゼロか100かの投資スタイルなのです。

  • 一棟アパート〜出口戦略をとりやすく、高利回り物件が多い〜

  • 区分よりも規模が大きく、かつ価格帯も1億円以下で購入できる物件が多いので「ちょうど良い規模感」ということで、一棟アパートへの投資は非常に人気があります。

    中古アパートはRCマンションよりも高利回りで収益の獲得が狙えます。
    耐久性で比較すると、鉄骨やRC物件に見劣りするようにも感じますが、柔軟なリフォームに対応できますし、古い物件であっても「何とでもなる」というメリットがあります。

    ただし、木造物件は法定耐用年数が22年のため、建物の築年数が経過していると一般的に融資期間が短くなる傾向があります。また、老朽化によって新たな入居者がなかなか見つからないこともあり、空室率に影響を与える可能性もあります。

  • 一棟マンション〜「経済的自由」を目指すサラリーマンに人気〜

  • 「リタイヤしました!」」「年間1億円の家賃収入!」といった話は、ほぼすべてRCや重量鉄骨で造られた中古一棟の自己所有マンションを経営している投資家によるものです。

    RCだと、法定耐用年数が47年と木造物件の2倍以上であることから、金融機関からの融資も返済年数が長く取れて借りやすいので規模拡大にはうってつけです。
    返済期間が長いと、家賃収入に占めるローン返済の比率も低くなるので、それだけ高額の融資を受けられる可能性が高くなるのです。

    とはいえ、一棟マンションもリスクは存在します。
    まず、建築や修繕にかかる費用が木造物件に比べて大きいです。耐用年数が長いということは、それだけ担保価値が高く、その価値が落ちにくいということで、高額な固定資産税・都市計画税が維持費用として跳ね返ってきます。
    また、区分マンションや木造アパートと比べて物件価格が高く、管理費がかかる上に長期に返済が続きますので、空室が続くと返済に影響が出てくる可能性があります。しっかりとした収支計画をつくることが必要です。

  • 戸建〜区分よりも管理は大変だが、空室リスクは低め〜

  • 隣や階上に気を使いたくない、小さな子どもがいる、ペットを飼いたい、楽器の練習をしたい……こういった理由で、戸建に住みたいという人は多くいます。
    戸建のメリットは、賃貸に出ている物件が多くないことから、入居付けに困りにくい点が挙げられます。
    また、価値が下がりづらい「土地」が含まれているため、区分マンションに比べて金融機関からの評価が高いといえます。

    デメリットとしては、区分と違って共用部がないため、外壁も屋根も付属建物もすべてオーナーの所有物であることです。つまり、古くなったり破損したりという場合は、自費で修繕しないといけないということです。
    区分マンションは修繕積立金が存在することを考えると、リフォーム関連のリスクは高いといえるでしょう。

    このように不動産投資といってもさまざまな物件種別があり、投資家のゴールや資産背景によって手段は異なります。また、性格によっても向き不向きはありますので、ぜひここは慎重に選んでいきましょう。