なぜ新築ワンルーム投資は避けるべきなのか?

2017年07月18日

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  • 不動産会社の営業マンから新築ワンルームマンションの営業電話を受けたことがある人は多いと思います。「節税対策になる」「将来の年金代わりになる」「家賃保証アリ」などの謳い文句につられて購入するケースも珍しくないようですが、実は新築ワンルーム投資には大きなリスクがあるのです。

  • 新築プレミアムに要注意!

  • これはワンルームマンションに限った話ではないですが、新築物件は「買った瞬間に物件価格が1~2割下がる」といわれています。なぜなら、新築マンションの価格には「新築プレミアム」が設定されており、中古マンション購入時より高く価格設定されているからです。新築プレミアムとは、新築時にのみ発生する高価格設定を指します。新築プレミアムを抑えておかなければ、利回りの計算、家賃下落に対応することができないため、注意が必要です。

    なぜこのような現象が起こるのでしょうか?

    物件販売において、デベロッパーはポスターやチラシ、インターネットなどさまざまな広告を打ちます。場合によっては手当たり次第に営業の電話をかけるかもしれませんし、不動産投資を銘打ったセミナーを開催するかもしれません。こうした広告費や営業活動費、さらにはデベロッパーの利益までもが物件の販売価格に転嫁されて高額になっているのです。もちろん購入後には、元々の物件価値に戻ります。すぐに売ればよいと考えず、キャピタルロスといったリスクを想定しましょう。

    もし新築プレミアムがついたままの家賃で収支計画を立てていた場合、新築プレミアムが外れた時点で不労所得が入るどころか、持ち出しをしてのローンの返済を余儀なくされることもあるのです。従って、想定家賃の計算は物件価格だけを信用してはなりません。
           
    また、たとえ短い期間しか所有していなくても、次に売りに出すときは購入時と異なり、本体そのものの価格で取引されるため、よほど不動産価格が上昇している局面でない限り、売却損が発生する可能性が高くなるのです。

  • 30年後の資産価値は限りなく低い

  • 「年金代わりに」という資産形成の理由で新築ワンルームマンションを購入する人もいるようですが、その考え方はリスクを孕んでいます。

    というのも、仮に30年で完済したとしても、30年後のワンルームマンションには資産価値はほとんどありません。賃貸に出しても家賃をかなり下げないと入居者が現れず、今度は空室リスクが想定されるからです。

    特に今は人口が減少傾向にあるため、30年後のワンルームマンション需要は非常に少なくなっている可能性があります。新築当初の家賃を個人年金としてアテにしていると、老後に痛い目に遭います。

  • 新築ワンルーム投資にもメリットがないわけではない

  • ここまで新築ワンルーム投資のデメリットばかりを解説してきましたが、メリットがまったくないかというと、そうでもありません。メリットについても押さえておきましょう。

    メリット①「流動性が高い」
    往々にして新築ワンルームマンションは立地が良い場所に建つことが多く、数年所有しても市場的には築浅物件のため、空室リスクは低く、流動性が高い(換金するまでの時間が短い)といえます。

    メリット②「修繕の手間、費用がかからない」
    新築ですので、改修や設備の故障などは10年ほどの間はほぼないといえるでしょう。
    また、ワンルームの場合、居住者が家にいる時間が短いため部屋の備品の消耗が少なく、かつ設備の規模も小さいため、修繕費が抑えられることになります。

    メリット③「仲介手数料を節約できるケースが多い」
    新築ワンルームマンションは、不動産デベロッパーから購入する場合が多いです。その場合、物件価格に対してかかる仲介手数料3%を節約できることは大きなメリットといえます。仲介手数料の節約はローンの金額を抑えることになります。


    このように新築ワンルーム投資は基本的に避けるべきといえますが、もちろんメリットもあります。気をつけるべきことは、不動産会社の営業マンの謳い文句だけを信じ込み、孕んでいるリスクを想定しないで投資してしまうことです。メリットとデメリットを把握した上で、ご自身の投資目的に合わせて物件を選びましょう。