投資物件売却時、高い査定額が出ても安心してはいけない理由

2017年08月28日

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  • 投資物件の売却を考えたときに「一体いくらで売れるのだろうか」というのは誰しも気になることでしょう。ここでは、売却で失敗しないためのヒントを紹介しましょう。

  • なぜ高値の会社と安値の会社があるのか?

  • 売却を決意した場合、まず不動産会社に査定を依頼して、査定価格を調査してもらう必要があります。
    査定は、物件を購入した売買業者に依頼するか、不動産情報サイトで一括査定をするのが主な選択肢ですが、登記簿謄本からオーナーを調べて直接“物上げ”を行う不動産業者もいます。
    物上げとは、物件を調達することで、この場合は、収益物件のオーナーを調べて直接連絡して買い付ける専門の業者を指します。

    複数社に査定を依頼した場合、不動産会社によってずいぶん金額に差があることに気付くでしょう。
    その際に注意していただきたいのは、「高い査定金額に飛びついてはいけない」ということです。というのは、もちろん高く売れるに越したことはないのですが、そもそも買ってくれる人がいなければ本末転倒だからです。
    理想の価格ではなく、相場に合った適正な価格をつけることが重要なのです。

    では、なぜ高値の会社と安値の会社があるのでしょうか。
    高くつける理由は、一言でいうと、会社の利益を優先しているからです。

    売買仲介の手数料は、以下のように法律で定められています。

    売買価格×3%+6万円+消費税

    見ていただければわかるとおり、「一律いくら」ではなく売買価格の3%が基準となっています。つまり、物件価格が高ければ高いほどメリットが大きくなるのです。

    不動産会社にとって、査定額を高く吊り上げておいて、その金額で売れれば、仲介手数料が高くとれるのでメリットが大きいといえます。
    しかし、高値では売れず何カ月も売れ残っていれば、徐々に金額を下げざるを得なくなり、結果として「安値の査定額をさらに割り込んだ価格でしか売れなかった」という可能性もあるのです。したがって、高い査定額を安易に信用してはいけないのです。

  • 売却会社は「早く売るなら一社」「高く売るなら数社」で選ぶ

  • では、どのような基準で売却会社を決めればいいのでしょうか?
    実は、売却会社選びの基本戦略は、とてもシンプルです。
    「高値で売りたいと考えるのであれば、一社より数社」、「スピード優先なら数社より一社」です。
    売り急いでいる場合は、価格を下げるのが最も効果的です。懇意にしている一社と相談して状況を見ながら、価格を下げていきましょう。
    目安となる期間は1カ月です。ここでレスポンスがなければ徐々に下げていきましょう。
    高値で売りたい場合は、複数の不動産会社から情報発信をしてもらい、物件情報をできるだけ多くメディアを通じて発信するべきです。とはいえ、ここでも値付けのバランスは重要で、レスポンスが芳しくなければ価格調整する必要があるといえるでしょう。