【不動産投資家コラム】事業を拡大するには、金融機関からの融資は不可欠(島田直樹氏)

2017年12月06日

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  • 私が不動産賃貸業を始めたのは5年前。まだサラリーマン時代の2011年のことでした。物件を探し始めてから4カ月後に最初の物件を購入しました。

  • それから5年足らずのうちに、私の所有物件は7棟150戸に及びます。年間の家賃収入は約9000万円です。現在はサラリーマンを辞めて、法人を設立し、不動産賃貸業を専門に行うまでになりました。

  • なぜ、ここまでの結果を得られたのか。

  • 言うまでもありません。金融機関から確実に融資を引き出して、事業拡大ができたからにほかなりません。

  • より具体的に言えば、プロパーローンを引くことができたからこその成果と言えるでしょう。

  • プロパーローンとは事業性ローンですから、こちらが希望してもいきなり組んでもらえるわけではありません。まずはアパートローン融資を受け、ここで実績を得て、不動産賃貸業としての経営能力を金融機関から認めてもらう。これが王道です。

  • つまり、不動産賃貸業を軌道に乗せ、事業を拡大するためには、アパートローン時代の実績がものを言うのです。

  • この時期に、いかに大家としての知識やノウハウを蓄え、黒字経営ができるか。これがカギになるのです。

  • すなわち、融資を組んで、物件を購入することがゴールではありません。むしろスタートだと心得なければなりません。

  • 加えて、プロパーローンを得るために欠かせないのは、金融機関の「開拓」です。待っていても、自分の実績や経営能力を認めてもらうことはできません。自ら金融機関に足しげく通って、アピールすることが必要です。

  • しかし、これができない大家さんが少なくありません。確かに金融機関は敷居が高いのも事実ですが、自らその壁を打破していかなければいけないのです。

  • 不動産会社に依存しよう、任せてしまおうとする人もいます。アパートローンの場合には、それでもいいでしょう。むしろ、任せたほうが効率的と言えるかもしれません。

  • 不動産会社が金融機関と提携しているケースも少なくありませんし、審査基準が画一的ですから、難しい交渉も必要ありません。むしろ、不動産会社は審査の条件にあてはまるお客様に声をかけ、「購入したい」となれば、自動的に手続きを進めます。購入者の手をわずらわせることはありません。

  • しかし、いつまでも不動産会社に依存しているようでは、プロパーローン融資を得ることができません。プロパーローンは、結局は経営者本人自体が判断されるわけですから、不動産会社としても交渉の余地はないのです。