知っておきたい「借り換え」のメリット・デメリット

2017年12月29日

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  • 不動産投資を行うほぼすべての人は、融資を受けて物件を購入しています。アパートローンは住宅ローンよりも金利が高いのがデメリットであるとはいえ、低金利のローンに乗り換えることができれば、返済額が圧縮されて利回りを上げることも可能です。ここでは、借り換えの基礎知識を紹介しましょう。

  • 借り換えのメリットとは

  • 借り換えの最大のメリットは、何と言っても収益性の改善です。金利を下げることによって、うまくいけば最終的に数十万〜数百万円のお金が生まれる可能性もあります。
    この資金を次の物件の投資にまわしてさらなる規模拡大を図るのもいいでしょうし、修繕費などのために貯めておくのも一手です。いずれにせよ、キャッシュが増えることで選択肢は広がることは借り換えの魅力といえるでしょう。

  • また、当初借りていた金融機関よりも大手に乗り換えることができれば、信用度の向上にもつながります。買い増しをする際、大手金融機関との付き合いがあれば、次の融資も引きやすくなる可能性があります。

  • 借り換えのデメリットとは

  • ただ、投資家側にも借り換えのリスクはあります。
    1つ目は、借り換えの際には元のローンを完済しなければならないのですが、そのとき「一括繰り上げ返済手数料」がかかることです。そのほか、登記費用、事務手数料、印紙税といったコストもかかります。
    2つ目は、金融機関にもよりますが、解約にペナルティが設定されていることもあります。借りるときの条件で3年固定、5年固定になっているはずです。
    3つ目は、毎月の返済額が増える可能性があることです。というのは、金利自体は値下げができても、融資期間が短く設定される場合があるからです。こうなると、毎月の返済額が増え、収支計画が崩れる恐れがあります。

  • 借り換えを成功させるためのポイント

  • 借り換え成功の条件としては、「黒字経営できている」が条件ではありますが、いろいろな要素のバランスでもあるので、一概には言えません。借り換えの場合、ローンという金融商品ではなく個別の案件として扱われるため、金融機関や支店によって目標や方針が異なるようです。

  • ぜひ知っておいていただきたいのは、「借り換えは金融機関にもリスクがある」ということです。たとえば、借り換えを打診された営業担当が苦労して稟議を通し、「この条件で借り換え可能です」と投資家に提示したとしましょう。しかし、依頼主の投資家が既に借りている金融機関に「この条件の金利を他行から提案されたので借り換えを検討している」と伝えて、「当行はそれより下げます」と言われた結果、借り換えをしないケースも多いのです。
    ですので、借り換えを受ける営業担当も「自分が稟議を通したら、本当に借り換えしてくれる人だろうか?」という視点で判断しています。
    つまり、信頼できそうな投資家は借り換えができて、疑わしい人はできない、ということは十分にあり得るのです。

  • 金融機関が最終的に判断するのは、「人」です。誠実さが伝わったり、経営者としてのビジョンを評価されたりして「長期的な付き合いをしたい」と思われれば、借り換えはもちろん、それ以降も融資をしてくれる可能性は高まるでしょう。