不動産投資が相続税対策として人気を集める理由

2018年01月11日

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  • 2015年1月に施行された相続税法の改正により、相続税の節税に関心が集まっています。節税手法にはさまざまありますが、なかでも人気なのが不動産投資です。その理由に迫りましょう。

  • 不動産投資で相続税が節税できる理由

  • 不動産投資が相続税対策になる理由は、「現金や預金、有価証券にかかる税率」よりも「不動産(土地と建物)の評価額にかかる税率」のほうが低くなるからです。
    相続税額の計算方法は、以下のとおりです。

    相続税額 = (全財産の金額- 基礎控除額) × 相続税率

  • では、この式にある項目を個別に見ていきましょう。

    「全財産の金額」は、「現金・預金や株式、土地、建物、生命保険金等」から「税金や借入金、買掛金等」を引くことで算出されます。
    このとき、現金や預金、有価証券については「時価」で評価されますが、不動産(建物と土地)だと時価で評価されません。
    たとえば、同じ1億円の資産を現金と株で所有していた人の場合、相続時には1億円の評価額がつくのに対し、1億円の不動産を買っていれば4000万円程度の評価額になるのです。かなり計算を端折っていますが、シンプルに考えればこういうことです。

  • 続いて「基礎控除」についてです。
    そもそも相続税とは、相続した財産が一定額を超えた場合に初めて発生します。つまり、一定額内であれば相続税がかからないのです。基礎控除とは、この「相続税がかからない最大範囲」のことを指します。
    基礎控除額は、2014年12月31日までは「5000万円 + 1000万円×法定相続人数」だったのですが、2015年1月1日から「3000万円 + 600万円×法定相続人数」まで縮小されました。

  • 最後に「相続税率」です。
    相続税は所得税のように累進課税になっています。詳細は以下のとおりです。

  • 【平成27年1月1日以後の場合】
    相続税即算表
    法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
    1,000万円以下 10% -
    3,000万円以下 15% 50万円
    5,000万円以下 20% 200万円
    1億円以下 40% 700万円
    2億円以下 45% 2,700万円
    6億円以下 50% 4,200万円
    6億円超 55% 7,200万円
  • 参考:国税庁HP「相続税の税率」

    この速算表で計算した法定相続人ごとの税額を合計したものが相続税の総額になります。

  • 節税効果を高める「小規模宅地の特例」

  • 「小規模宅地の特例」とは、「被相続人の所有していた土地の種類が条件に当てはまっていれば、一定限度の面積まで相続税評価額を減額させることができる」というものです。詳細は以下のとおりです。

  • 相続開始直前の宅地の利用区分 要件 限度面積 減額される割合
    被相続人の事業用にされていた宅地 貸付事業以外の事業用宅地 特定事業用宅地 400m² 80%
    貸付事業用の宅地 一定の法人に貸し付けられた、その法人用の宅地 特定同族会社事業用宅地 400m² 80%
    貸付事業用宅地 200m² 50%
    一定の法人に貸し出された、その法人の貸付事業用の宅地 貸付事業用宅地 200m² 50%
    被相続人などの貸付事業用の宅地 貸付事業用宅地 200m² 50%
    被相続人の居住用の宅地 特定居住用宅地 330m² 80%
  • 参考:国税庁HP「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」
    賃貸住宅用の土地は④もしくは⑤に当てはまり、200㎡まで、相続税評価額から50%減額されます。

  • 以上のように、不動産投資は相続税対策として有力ですが、だからといって飛びつくのはおすすめできません。投資としてのメリットとデメリットをきちんと把握した上ではじめましょう。