【前編】はじめる前に知っておきたい 不動産投資の7つのメリット

2018年01月18日

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  • 不動産投資には「レバレッジ効果を活かせる」「節税対策や相続対策にもなる」「生命保険や年金代わりになる」など、主に7つのメリットがあります。それぞれを見ていきましょう。

  • 不動産投資はなぜ良いのか

  • ここで、不動産投資のメリットを整理しておきましょう。

    ・レバレッジ効果で小額の自己資金から始められる
    ・ローンの支払いは家賃収入で賄える
    ・高利回りが期待できる
    ・相続対策になる
    ・安定した私設年金が得られる
    ・生命保険代わりになる
    ・必要経費が認められる

    不動産投資には主に上記7つのメリットがあります。
    順を追って見ていきましょう。

  • ① レバレッジ効果で少額の自己資金から始められる

  • まず、 前のコラムでも触れたように、金融機関からの融資が期待できることです。これによって少ない自己資金でも、多額の投資が可能になります。

    例えば、自己資金が500万円であっても、購入物件を担保とすることで、その10倍の5000 万円の物件を買うことができるのです。

    いわばテコの原理で、購入物件がテコの重心になるのです。これが「レバレッジ効果」です。

    株式投資やFX、商品先物などでもレバレッジを効かせた取引が可能ですが、リスクがそれだけ大きくなります。読みが当たれば利益も大きいのですが、損失額も巨額になります。

    不動産投資にも高レバレッジのリスクもありますが、実物資産の不動産投資の場合には、金融商品よりは価格変動が激しくありませんし、立地を厳選することでリスクを減らすことができます。

    場合によっては、物件を売って借金を清算する方法も取れます。

    これが実物資産、不動産投資の強みです。

    普通5000万円もの高額物件を購入するには、何十年とコツコツ貯金してようやく可能になるかどうかというものですが、レバレッジを効かせば、それが直ちに現実のものになるということです。

    30年もかけて貯蓄し、ようやく5000万円の不動産を得るのか、それとも、銀行から期間30 年で自己資金の10倍の融資を受けて、今すぐ買うのか、の差です。

    しかも、今買った不動産は毎月家賃という収入を生みますから、その家賃で銀行への支払いを行うことができるのです。

    30年後には、銀行への返済は完済し、丸ごとその不動産は自分のものとなっているのですから、レバレッジ効果を活かせば、買うのは「今でしょ!」となるのは明らかです。

    さらに、都合がよいことに、現在は稀(まれ)に見る低金利時代です。

    その経済環境から考えても、融資を銀行から受けてレバレッジを効かし、事業を展開するほうが、資産作りに有利なのです。

  • ② ローンの支払いは家賃収入で賄える

  • 銀行から融資を受けて投資物件を取得すると、当然ながら、銀行からの借入金に対して返済義務が生じます。

    レバレッジを効かせて目いっぱいの融資を受けますと、返済金も多額になります。

    しかし、前の項目でも触れましたが、銀行からの借入金の返済は、投資物件の家賃で賄うことができます。

    これが自分の居住用に家を買う場合と、収益を目的とした不動産を買う場合の大きな差です。自分の住む家を買った場合には、自分の給料からしか返済の原資はありません。

    個人の住宅を取得した場合に給料から支払うのと異なり、投資物件が生み出す毎月の家賃収入から返済していきますから、家賃収入がローンの返済額を上回っている限り、月々のローン返済の心配をする必要はないのです。

    ですから、不動産投資を成功させている投資家の中には、自分の居住用の家は持たず、借家で暮らしながら、投資用の不動産を何棟も持っている人が多く存在します。

    自分の家は、投資が成功した暁に獲得すればよいという割り切りですが、人生で富を蓄積するためのひとつの方法と言えましょう。