RC造と迷ったら確認!「木造」のメリット・デメリット

2018年01月25日

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  • 一棟物件を検討する際、木造のアパートかRC造のマンションか悩む方が多いものです。
    ここでは木造のメリット・デメリットを紹介しましょう。

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  • 木造のメリット1「価格が安い」
    一般的に、木造アパートは1坪(約3.3㎡)あたりの工事費が約50万円といわれています。一方、RCアパート場合、1坪あたり約60万円です。そのため、小規模同士で勝負するのであれば、木造のほうが高利回りになりますし、できるだけ借金はしたくないという人には向いているといえます。

  • 木造のメリット2「固定資産税が安い」
    木造の場合、制度上では経年劣化が早いとみなされるため、RC造よりも納税額をおさえることができます。参考ですが、同じ床面積の木造とRC造を運用した場合、木造の納税額はRC造の約3分の2に収まります。その分、収益が残るといえるでしょう。

  • 木造のメリット3「修繕費が安い」
    RC造だと共用部分やエレベーターなど修繕費が高額になりますが、木造は建築構造が単純であるため、リフォームやメンテナンスがしやすいという特徴があります。

  • 木造のメリット4「更地にすることもできる」
    築古物件の場合、リフォームをして集客力をあげるのも一手ですが、更地にして売却するという選択肢もあります。つまり、出口戦略が広いといえます。

  • 木造のメリット5「減価償却費が大きい」
    RC造の法定耐用年数は47年ですが、木造は22年と短いため、減価償却費を年度ごとに大きく計上することができます。そのため、22年間は毎年利益を圧縮して節税することが可能です。

  • 木造のデメリット1「中古の場合、融資がつきづらい」
    法定耐用年数が短いことはメリットではあるのですが、中古物件を購入するときは注意が必要です。一般的に金融機関は、残存耐用年数の中で融資期間を設定することが多いからです。融資期間が短いと元本の返済割合が大きくなるため、キャッシュフローが出にくくなります。そのため、耐用年数を超えてでも融資をしてくれる金融機関を探す必要があるのですが、そうなると数がしぼられてきます。

    また、融資がつきにくいということは、購入できる投資家も少ないことの裏返しでもあります。したがって、出口戦略を考える際には、耐用年数や市況を十分に考慮する必要があります。

  • 木造のデメリット2「空室リスクが高い」
    2017年に不動産調査会社タスが発表した調査結果によると、「首都圏の木造アパートの空室率が30%を超える」とされています。一方、RCの空室率は10%以下と木造に比べてかなり低くなっています。これは相続税対策で木造アパートを建てる人が増えた結果、同じような物件が増え、競争が激化したからだと考えられます。ですから、木造アパートを購入する際は、周辺に似たような物件がいないか入念に確認する必要があります。