不動産投資における「公開物件」と「非公開物件」の違い

2018年01月31日

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  • 物件探しをするうえで「公開物件」と「非公開物件」の違いを理解することは非常に大切です。ここでは、具体的にその違いを見ていきましょう。

  • 公開物件のなかから初心者が優良物件を見つけるのは至難の業

  • 公開物件とは、収益不動産を扱う健美家や楽待など、一般的なサイトに公開している物件をいいます。
    公開物件のなかには、自社で顧客を見つけることが難しいため、買い主側の仲介手数料を払ってでも顧客を見つけたいという目的で「レインズ」(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システム)に掲載するケースと、大手仲介会社が自社のみで売買するために専任媒介契約を結んでレインズに掲載しているケースがあります。

    ただ、公開物件については、この記事でも書いたとおり、優良物件の掲載はごくわずかです。もちろん稀に掲載されることもありますが、数日、早いと数時間で買い手が見つかり、サイト上から姿を消してしまいます。
    言い方は悪いですが、公開物件のほとんどは売れ残り案件、もしくは物件に瑕疵がある問題案件、大手企業が専任媒介をとったばかりの物件と言うこともできます。資産性が高く、瑕疵がない物件(つまり、すぐに買い手が見つかりそうな物件)はやはり「非公開物件」として扱われます。

  • なぜ非公開物件になるのか?

  • 非公開物件で売りに出されるのには、いくつか理由があります。
    まずは、仲介会社が売り手からも買い手からも手数料を得られる「両手取引」を求めているからです。優良物件ならば、自社の顧客のなかから買い手が見つかるはずですので、公開物件として掲載する必要がないのです。

    もう一つは、「売主が売却することを周囲に知られたくない」という理由も挙げられます。特に地方の地主の場合、諸々の理由があるとはいえ、代々受け継いできた土地を手放すのには勇気が必要なもの。不動産情報が一般に流れてしまうと、あっという間に地元民にも気づかれてしまいます。もちろん、売却することは遅かれ早かれ知れ渡ることなのですが、価格を含む不動産情報を公開するのは忌避する傾向があります。そのため、できるだけ内密に売却を進めたいと考える地主は多くいるのです。

  • 不動産会社はどのように非公開物件を見つけてくるのか

  • ここで「どうやって不動産会社は、非公開物件を見つけてくるのだろう?」と疑問に思った人もいるかもしれません。
    大手不動産会社の場合、「1日3000枚のチラシを配る」などのノルマがあります。チラシには、みなさんも見たことがあるかもしれませんが、「自宅を高値で売却できます」「いま、そちらの物件を購入したいお客様がいます。ぜひこのチャンスにお売りください」などの謳い文句が書かれています。実は、この営業手法はかなり強力で、ここから情報が上がってくることはかなり多いといえます。
    ほかにも、弁護士や税理士と連携して相続や法律上でトラブルになっている物件の情報を仕入れる、地元不動産会社への地道な訪問を繰り返すなど不動産会社によってさまざまです。

    いろいろお話ししてきましたが、非公開物件を中心に探すことが資産性のある物件を取得するための近道といえるでしょう。