初心者が身につけるべき「エリア分析」の基本

2018年02月02日

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  • 物件を検討するにあたって、そのエリアがどんな地域なのか、需給バランスはどうなのかなどは、しっかり自分で調べるべきです。ここでは初心者の方に知っておいてほしいエリア分析の基本を解説します。

  • 地域の概要を知ろう

  • エリア分析の基礎となる考え方は「誰かの言うことを検証もせずに、そのまま鵜呑みにしてはいけない」ということです。「あのエリアは○○の層が多いです」と言われても、それが一つの側面から見て判断したに過ぎないというケースはよくあるものです。

    エリア分析にあたって、まずはその地域の概要を知ることが重要です。
    不動産会社のなかには、『都市データパック』(東洋経済新報社から発売されている冊子。豊富な社会・経済データと独自調査による多彩な地域情報で全国806市区を多面的に紹介している)を使っているところもあります。
    投資家個人として調べる際に便利なのは、ウィキペディアをはじめとしたインターネット情報です。駅やエリア名を入力すると、人口や文化、歴史などおおよその情報などが出てきます。これらを活用して理解を深めましょう。

  • 近隣市場のリサーチをしよう

  • 次に「近隣市場」のリサーチを行います。投資家が多いエリアなら、融資がつきやすいエリアと考えることもできますが、競合が多い分、価格競争になりやすいといえます。
    たとえば地方物件の場合、主要駅から2駅くらい離れると、投資家よりも地主のほうが多くなるということが珍しくありません。投資家は満室経営のための努力や工夫をしますが、地主の場合はそこまで意識が高くない方も多いもの。なぜならすでにローンの返済がないからです。「入居があればラッキー」程度に考えている地主もいます。ですから、投資家が勝てるチャンスがあるわけです。

  • 市場分析を行おう

  • 最後に、市場分析を行います。これは広いエリアから狭いエリアに狭めていって、最終的に対象物件とライバル物件に焦点を定めます。
    まず、売買や賃貸に関する過去のデータと現在のデータを比較して、今後どうなりそうか予測をつけておくことが大切です。プロであれば、『レインズ』を見れば、過去の成約事例を見ることができます。投資家であれば、『アットホーム』『スーモ』といった不動産ポータルサイトを見ることで、募集物件数、賃貸相場も把握することができます。
    とくに投資家からの評判がいいのが『ホームズ不動産投資 見える! 賃貸経営』です。これは空室率から賃貸相場など、さまざまなデータが出ているため、需給バランスを見るための参考になるはずです。こうして築年数、賃貸価格などを見ていくと、競争力がある物件のスペックが把握できるようになります。

    一点注意していただきたいのは、ポータルサイトに掲載されている家賃は「成約家賃(実際に契約された家賃)」ではなく、あくまで募集家賃ということです。したがって、そこには数千円の金額差があると考えるのが妥当です。
    同じ地域でも、ピンポイントで家賃や需給は違ってきますので、実際にその物件の周辺を自分で調べます。そして、現在までのデータを把握することで、今後の需要を分析することができます。