表面利回りと実質利回りの計算方法

2018年02月13日

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  • 不動産投資の世界で頻繁に使われる数字は、利回りについてです。

    利回りには表面利回りと実質利回りがあります。また、ROI という用語についての理解も重要です。

  • 不動産投資の利回りとは

  • さてここからは、不動産の世界で使われる数字についての説明に入りましょう。

    最初に、投資したお金に対して、どれだけの見返り(収益)があるかを示す「利回り」から始めましょう。

    また、利回りと同じように重要な数字に「ROI」(投資対効果)があります。ROI に関連するものとして「キャッシュフロー」「減価償却費」があります。

    いずれも重要度の高い数字です。

    これらを順番に紹介します。

  • 表面利回りを計算する

  • 利回りには、「表面(グロス)利回り」と「実質(ネット)利回り」があります。

    不動産投資では、この2つを計算することが欠かせません。

    表面利回りの計算式は次の通りです。

  • 例えば月間の家賃収入が100 万円なら、年間12 カ月で1200 万円。

    この物件の購入価格が1億2000 万円ならば、

  • となり、表面利回りは10%となるわけです。

  • 表面利回りの注意点

  • ただし、表面利回りでは、購入する際の諸費用や税金、管理に要する諸費用などは含まれていません。

    実際に手元に入ってくる金額を表すものではありませんが、全体のスケールを見る目安となります。

    不動産関係の広告などに用いられる利回りは、ほとんどこの表面利回りです。

  • 実質利回りを計算する

  • これに対して、現実にどれだけの収益があるかを表すのが、実質利回りです。物件の価値を評価するには、実質利回りを検討することが大切になります。

    実質利回りを求める計算式は次の通りです。

  • 大型物件の注意点

  • エレベーターのあるマンションなどの大型物件では、エレベーターの管理費、セキュリティー代、共用部の電気代、清掃代などがかさみ、表面利回りと実質利回りの差が大きく開くことがあります。

    ただし、ワンルームマンション(1部屋ごとに販売される区分マンション)の場合は、マンションの管理組合が徴収した管理費をもとに管理業務一切が実施されているので、運営費なども計算しやすいでしょう。