不動産投資購入までの8つのステップ~ステップ⑤現地調査をする~

2018年02月22日

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  • 提供された情報を鵜呑みにせず、必ず自分自身が現地に足を運び、情報が正しいかどうかを確認することが大切です。現地調査の注意点を見てみましょう。

  • まずは周辺環境を確認する

  • 不動産会社に物件を紹介されたり、情報サイトで物件情報を得たら、現地に足を運んで自分の目で確かめましょう。

    まずチェックしたいのは周辺環境です。駅周辺の賑わいや人通りはもちろんのこと、スーパーやコンビニ、クリーニング店など、暮らしに密着した生活施設があるか、また幼稚園や学校、金融機関などの公共性の高い施設があるかをチェックします。

    さらに、工場や火葬場、墓地、風俗店などの有無、治安状況などに関しても、入居者目線で確認しておきます。

  • 土地状況のチェックポイント

  • 次に土地の状況を確認します。これは土地自体の利用価値を判断する大事な材料にもなります。土地の価値を低下させる要素はないか、隣地とのトラブルの危険性がないかをチェックするうえでも重要です。

    まずは土地の形状の確認を行います。整形地であるか不整形地であるか、隣地との高低差はあるか、擁壁(ようへき:土留めのために作った壁)はあるか、擁壁がある場合にはその高さはどれくらいかなどを調べます。後に擁壁を再設置する必要性が出た場合、工事費用がかさむ可能性もありますし、擁壁が2mを超える場合は、再建築の際に影響が出てきます。

    敷地と道路の関係も重要なチェック項目です。まず確かめておきたいのは、敷地が道路に2m以上接しているかという点です。建築基準法の規定で、敷地が道路に2m以上接していない場合は建て替えができないことになっています。

    さらに、前面道路の幅は4m以上か、4m未満かも重要です。もし4m未満であれば、将来建て替えする場合に、敷地の一部を道路に提供する「セットバック」が必要になる場合があります。前面道路の中心線から、それぞれ2mずつをセットバックする必要があるため、当概地はセットバック済でも向かいの建物がセットバックしていない場合もあります。

    その場合は当該地は改めてセットバックの必要はないので敷地境界の確認も必須です。境界標(コンクリート杭など)があるかを確認するほか、境界をめぐるトラブルの有無なども調べます。

    また、境界線上に塀やフェンスが設置されている場合には、その所有者は誰なのかを確認します。管理責任はその所有者が負うことになっているためです。

    近隣関係では庇や樋、庭木、電線など越境物の有無も確認します。

  • 建物チェックの注意点

  • 土地の状況と同時に、建物のチェックも行います。専門家でなければ精度の高い調査は行えないのも事実ですが、建物の外観から気になる点や管理状況などは把握できます。

    外観のチェックでは、ひび割れやタイル面に浮き沈みがないか、塗装にはがれがないか、壁を触ると白い粉が付かないか(チョーキング現象)、外壁改修を行うだけのスペース隣地との間にあるか、目視で建物の歪みや傾きなどがないか、日光が当たらない壁などの
    腐食が進行していないか、受水槽や汚水槽などはメンテナンスができる場所に設置されているか、過去の修繕状況はどうかなどをチェックします。

    また、建物内部では、階段やエレベーターの傷み具合、火災報知器の有無、自転車置き場や駐車スペースの状況、空室具合などはもちろんのこと、共有部分(郵便ポスト、廊下、エントランス、駐車状態、植栽の手入れ、掲示板)を確認します。

    これらの状況から、管理状態や入居者の質などを把握することができます。