不動産投資購入までの8つのステップ~ステップ⑦売買契約と決済~

2018年02月26日

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  • 売買の合意が得られれば売買契約に移ります。投資家として、売買契約に至るまでにチェックしておきたいこと、契約や決済の流れなどを確認しておきましょう。

  • 売買契約

  • 買主と売主の間で売買についての合意がなされたら、売買契約の段階に入ります。まず、不動産会社が「売買契約書」と「重要事項説明書」を作成します。「売買契約書」は全国宅地建物取引業保証協会や一般財団法人不動産適正取引推進機構が作成した標準フォーマットに基づいて、作成されるのが一般的です。

    契約書類のコピーをもらい、念入りにチェックすることが肝要です。疑問点があれば、不動産会社に問い合わせましょう。

    ここでは売買契約書の項目を確認します。

    ①売買物件の表示

    売買対象の物件情報が示される項目です。一般的には登記簿に基づいて記載されているものですが、それらの表示に何らかの誤りがないか詳しくチェックします。

    ②売買代金、手付金等の額、支払日

    売買代金に誤りがないか、手付金の金額は妥当であるか、手付金の扱いはどうであるか(解約手付、証約手付、違約手付)、支払う期日に間違いはないかをチェックします。後のトラブル防止のため、代金の支払い期日は特に明記しておいたほうがよいでしょう。決済日(引き渡しと同時)に支払うのが一般的です。

    ③土地の実測及び土地代金の清算

    登記簿に表示された面積と実際の面積が違うケースもあります。

    そうした場合には、売主が土地を実測し、差額清算をすることもあります。これはその取り決めです。

    ④所有権の移転と引き渡し

    所有権の移転・引き渡し期日に関する取り決めです。決済日に行われるのが一般的です。

    ⑤付帯設備等の引き継ぎ

    室内のエアコンなどの設備をはじめ、付帯設備の引き継ぎに関する項目です。

    不動産投資の場合は、基本的に賃貸物件なので、「現況有姿」(そのままの姿)が原則になることが多く、かつ、付帯設備に関しても、借主が既に居住しているケースが多いために、確認できない場合もあります。そうした際には、設備の状況がまとめられた「付帯設備表」の受け渡しが割愛されることもあります。

    ⑥負担の消除

    抵当権、質権、地上権、賃借権など、所有権の行使を阻害する権利が完全に取り除かれた状態で売却物件の引き渡しができるかどうかの項目です。この点が明確でないと、予定通りの引き渡しができない場合もあります。売買契約書の中に、所有権移転時までに、抵当権等の権利が抹消されることが盛り込まれているか、チェックします。

    ⑦公租公課等の清算

    固定資産税、都市計画税、マンション管理費、修繕積立金等に関する清算の取り決めです。固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の登記名義人に課税されるため、どのように負担するか、買主と売主の間で確認します。決済日を基準に日割りで清算するのが一般的です。

    なお、固定資産税、都市計画税の清算は1 月1 日ではなく、4 月1 日を起算日として計算する地域もあるので注意が必要です。

    ⑧手付解除

    売買契約を締結した後に、当事者の一方の都合により、売買契約を取り消さざるを得なくなった場合には、相手方に対し、損害賠償や違約金の支払いを行う必要があります。こうした場合に備え、売買契約書には契約を締結した際に支払う手付金相当額の取り決めがあります。一般的には売買代金の10%までの範囲で設定されます。

    買主の都合で契約を解除した場合には、売主に支払った手付金を放棄する(「手付放棄」)、売主の都合で契約を解除した場合には、買主から受領した手付金を返還したうえで、同額を買主に支払います(「手付倍返し」)。

    ⑨引渡し前の物件の減失・毀損

    災害による建物の全壊、全焼などが原因で、売却物件が減失・毀損した場合の取り決めです。物件の修復に相当な費用がかかる際、あるいは物件の減失・毀損により買主が契約できない場合には、契約を無条件で解除することが可能です。

    ⑩契約違反による解除

    当事者間のいずれかが債務不履行となった場合、契約を解除する取り決めです。こうした場合には、契約違反した側が違約金等を支払うのが一般的です。違約金はおおむね売買価格の20%までの範囲で設定されます。

  • ⑪反社会的勢力の排除

    売主及び買主が暴力団等反社会的勢力でないことなどが売買契約書に盛り込まれているか確認しましょう。相手方がこの条項に反した場合には、契約を解除することができます。

    ⑫ローン特約

    金融機関の住宅ローンを利用して物件を購入する際、ローン審査に通らなかった場合、売買契約を無条件で解除できる取り決めです。

    しかし、買主の落ち度により住宅ローンを受けられなかった場合は、この特約は適用されません。

    ⑬瑕疵担保責任

    購入物件に、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不具合など、隠れた瑕疵・欠陥などが見つかった場合に、売主が負う補修や損害の賠償に関する項目です。売主に責任が生じる期間は、物件の引き渡しからどれくらいかも取り決めます。

    一方、個人間取引で対象物件が古い場合などでは、あえて瑕疵担保責任は負わないことにする場合もあります。瑕疵をめぐるトラブルが多発していることから、よく確認しておきたい項目です。

    宅建業者が売主となる場合は、法律上、一定期間の瑕疵担保責任を負う義務がありますので安心と言えるでしょう。

    契約内容について納得したら、いよいよ売買契約の締結です。

    当日は、買主、売主、不動産会社が同席のもとで、契約締結が行われます。場所は不動産会社の事務所が一般的です。

    まずは、不動産会社の宅地建物取引士が、重要事項説明書に基づいて、購入物件の重要事項に関する説明を買主に対して行います。

    さらに、売買契約書の最終確認も行ったうえで、契約書に署名・押印し、手付金などの授受を行います。

    当日、買主は、「実印」「本人確認書類」「手付金」「印紙代」、売主は「実印」「本人確認書類」「印紙代」を持参します。場合によっては「仲介手数料半金」が必要となることもあります。

    決済に関しては、売主、買主、司法書士、金融機関、不動産会社の立ち合いのもと、「残代金の支払い」「固定資産税、都市計画税、管理費の日割り清算」「敷金、保証金の引き継ぎ」「仲介手数料の支払い」「司法書士による所有権移転の手続き」など、一連の決済手続きを行います。これらが終わると、いよいよ物件引き渡しになり、不動産会社から鍵などの引き渡しがあります。

    このように、不動産取引は契約と決済の2段階に分けて行われますが、売買契約・決済を同日に行うケースもあります。