不動産投資購入までの8つのステップ~ステップ⑧管理会社について知る~

2018年02月27日

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  • 家賃の徴収から入居者対応、日常清掃業務、各種点検作業など、賃貸経営にはさまざまな管理業務が伴います。管理のプロである管理会社との付き合い方を確認しましょう。

  • 賃貸系不動産会社とは

  • 不動産会社には「売買系」というジャンルのほか、「賃貸系」というジャンルもあります。賃貸管理にも関わる問題でもあるため、改めて「賃貸系」不動産会社について整理しておきます。

    【仲介会社】
    店舗を構え入居者の募集から賃貸契約までを担う不動産会社です。

    全国に支店やフランチャイズ店を設ける大手賃貸仲介会社と、地域密着の賃貸仲介会社に分かれます。

    【管理会社】
    家賃集金や入居者からのクレーム対応、物件のメンテナンスなど賃貸物件を管理していくのが主な業務です。法律に基づく受水槽清掃作業や消防設備点検、建築物定期検査、特殊建築物定期調査、さらには建築設備の維持につながる各種保守点検作業(電気、給水、
    レベーター、空調など)、巡回見回り、植栽管理、美観管理なども業務の範囲に入ります。

    家賃徴収(督促)、入居者クレーム対応など、ソフト面に関する業務はPM(プロパティマネジメント:賃貸管理)業務と呼ばれる一方で、清掃、設備の管理や点検、防災消防管理、保守点検などハード面に関する業務はBM(ビルマネジメント、ビルメンテナンス:建物管理)業務と分けて呼ぶ場合もあります。

    投資家、あるいは管理組合(分譲マンションの場合)と結ぶ「管理業務委託契約」の内容によって、担う業務や管理委託料が変わってきます。

    仲介会社と同様に全国展開の大手と地域密着に分けることができます。ちなみに、2011 年に国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度が創設されています。

    以上のように、賃貸系不動産会社は、仲介と管理に分けることができますが、どちらの業務も担う不動産会社も少なくありません。

    特に、大手不動産会社の場合は、入居者募集から管理・退去まで、すべての手続き・業務を担当するケースが一般的です。

    管理業務をメインに行う不動産会社(管理会社)であっても、店舗を構え、仲介部署を持つところも多く、この場合には自社で入居者募集を行います。こういう管理会社は、自社の管理物件を優先して募集してくれます。客付け力がある会社なら、空室リスクの軽減策としても有効でしょう。一方、仲介部署がない場合は、ほかの仲介会社などに入居者募集を依頼するのが通常です。

    このように、投資家の意向も含めて、仲介会社や管理会社との付き合い方はケースバイケースですが、1つ言えることは、仲介と管理には深い関連性があり、明確にラインを引くことは難しいということ。実際、投資家の多くも賃貸経営をするうえで、両者を切り分けて考えるようなことはせず、仲介・管理を一体的にとらえる場合がほとんどです。ここでは、その観点から、仲介会社・管理会社を「管理会社」と一体にとらえて説明していきます。

  • 経験や能力を踏まえてお付き合いを

  • 物件を手に入れたら、投資家はどのように管理会社との付き合いをすべきでしょうか。まずは自分が何の管理業務を担えるのか、どの業務をプロの管理会社に依頼するかを判断することが重要です。

    例えば、賃貸経営の経験が浅い投資家や、管理戸数が非常に多い場合などは、自分ですべての管理業務を行うことは難しいでしょう。

    特に、サラリーマンなど、ほかに本業がある人は、賃貸経営に十分な時間と労力を割けないでしょうから、なおさらです。こうした場合は、管理業務の一切を管理会社に依頼するほうが無難でしょう。

    賃貸管理に関して経験と能力がある投資家の場合、入居者募集のみを管理会社に依頼する方法もあります。この場合、1つの管理会社に依頼する方法もあれば、複数の会社に依頼することも可能です。

    さらに、投資家が管理会社に部屋を賃貸し、管理会社がその部屋を第三者の入居者に貸す(また貸しする)、「サブリース」によって、空室を保証するサービスなどもあります。

  • 管理会社の選択のポイント

  • どのような業務を賃貸管理会社に依頼するのかが明確に見えてきた段階で、管理会社を選択します。

    選択する前提として、「客付け力」「家賃徴収力」「クレーム対応力」「掃除等の管理能力」「リフォーム力」「点検力」など、それぞれの会社の強みを調べることも大切です。そのためにも、地元の投資家の親睦団体などに入って、各社の評判を収集したり、担当者と面談をすることも重要でしょう。

    当然、黒字経営を実現するためには、コストも重要ですから、複数の会社から絞り込む際には、管理委託料の相見積もりを取って、比較することも肝要です。