中上級者向け! 「任意売却物件」の考え方

2018年03月01日

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  • 借地物件と同様、中上級者向けの投資対象といえるのが「任意売却物件」です。しっかり学んで投資すれば利益を得ることができますが、大きなデメリットがあるのもまた事実です。

    ここでは、任意売却物件にどのようなメリット・デメリットがあるのか紹介しましょう。

  • そもそも任意売却とは?

  • 任意売却(通称:任売)とは、物件の所有者が住宅ローンを返済できなくなり、かつ売却後もローンが残ってしまう場合に、その不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
    任意売買では、仲介業者が債権者と交渉し、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じてもらうことになります。
    基本的に、債務者の意思で売却するため、明渡しの時期なども自身で決めることが可能です。また、売却後の返済方法や返済額の希望などが通りやすいといえます。

    ここで「競売とは何が違うのか」と思われた方がいらっしゃるかもしれません。
    競売(正式名:一般競争入札)は、債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に、裁判所の権限で強制的に売却することを指します。

    競売は、任意売却より安価での売却になる可能性が高いです。任意売却と比較すると、競売は債務者にとってのメリットはまったくないといえます。

    ちなみに、ここまでの話は「住宅ローン」が前提でしたが、不動産投資家が任意売却をしようとする場合、入居者と管理会社という利害関係が異なるステークホルダーがいるため、交渉が難航することもあります。

  • 任意売却物件のメリット・デメリット

  • メリット「一般の物件よりも安く買える」
    任意売却物件は、市場に流通している一般の不動産よりも安く購入できます。競売にかけられるまでに限られた期間内の売却や瑕疵担保責任が免責されるなどの理由から、同じような条件の物件価格より3割程安く購入できることが多いといえます。たとえば、一般の不動産取引で売買価格が5000万円の場合、任意売却の物件であれば、3500万円前後で購入できる可能性があるということです。

    デメリット①「購入までの時間がかかる」
    売買価格に関して債権者(金融機関等)の同意が必要になるため、場合によっては通常の不動産売買より決済まで時間がかかります。

    デメリット②「購入後に瑕疵があっても保障されない」
    任意売却物件の場合、売主の瑕疵担保責任は免除されます。つまり、購入後に瑕疵(欠陥)が見つかったとしても買主側の負担となるのです。可能であれば、購入前に修繕履歴や設備状況が分かる資料をもらって、しっかりリサーチしたほうがいいでしょう。

    ※瑕疵担保責任とは、売買などの有償契約において、その目的物件に、一般の人では簡単に発見できないような瑕疵があった場合、売主などの引渡し義務者が買主などの権利者に対して負わねばならない担保責任のことです。

    デメリット③「債務者の残置物がある場合がある」
    任意売却の場合でも、基本的には残置物がないままでの引渡しが原則ですが、中には処理ができず荷物が残されたままに引渡しになるケースもあります。その場合は勝手に処理せず専門家に相談しましょう。

    任意売却物件には、以上のようなメリット・デメリットがあります。
    それぞれきちんと把握した上で検討するようにしたいものです。