意外と多い!不動産投資の「失敗例」3選

2018年04月16日

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  • よく「不動産投資は株やFXと比べてローリスク」と言われますが、投資である以上、失敗する人もいるのは事実です。では、失敗とはどのようなケースなのでしょうか?

    ここでは典型的な失敗例を取り上げます。

  • 失敗例①「空室が埋まらない」

  • 不動産投資における収益源は、家賃です(売却益を除く)。いくらスペックの良い物件であっても、入居がつかなければ、それは“負動産”にすぎません。

    空室が埋まらない場合、原因として挙げられるのは、「単一の需要に頼っていた」というケースです。たとえば、大学のキャンパスが近くにあり学生需要に依存していた、大手企業の工場が近くにありそこで働く人だけで満室にしていた、などが挙げられます。昨今は、18歳人口の減少で大学市場は苦境に立たされていますし、大手企業であっても業績悪化のため工場を閉鎖・移転することは珍しくありません。単一の需要に依存していると、こうしたリスクを回避できず、空室が埋まらないということになりかねないのです。

    また、相続税対策でアパートが乱立しているエリアは、需給バランスが崩れていて、一度空室になると、家賃を大幅に下げないと入居が決まらないというケースもあります。

  • 失敗例②「修繕費が予定を大きく上回った」

  • 地方高利回り物件にありがちな例なのですが、エレベーターやボイラーなどの設備を修繕すると、修繕費が数百万円、場合によっては1000万円を超えることもあります。そうしたリスクを抱えている分、利回りは高いことが多いのですが、得たキャッシュフローを取っておかず使い切っていると、予想外の修繕が発生したときにキャッシュアウトする可能性もあるのです。

  • 失敗例③「新築ワンルームマンションを購入して、数年後に家賃が大幅に下落した」

  • 医師や士業の方々、高年収のビジネスパーソンに対して新築ワンルームマンションを販売している不動産会社は数多く存在します。しかし、新築物件は営業コストや広告費などの価格が上乗せされた状態で販売されています。これを「新築プレミアム」と呼びます。新築であれば、最初の入居者はすぐに決まるのですが、一度退去されてしまうと、そこから家賃が5000円〜1万円くらい下がるケースがほとんどです。購入当時の利回りで計算していると、キャッシュフローを得るどころか毎月持ち出しになり、「こんなはずではなかった……」ということになりかねないので注意が必要です。

  • 失敗例④「無理な返済計画を立てる」

  • 日本人はお金を借りることに対して「悪い」「怖い」というイメージを抱いている人が多くいます。そのため、融資期間も短くして、少しでも早く完済しようと無理な返済計画を立ててしまう人もいます。しかし、不動産投資の醍醐味はレバレッジを利かせることであり、長く・多くのお金を借りることが成功の条件でもあります。無理な返済計画を立ててしまうと、ローン返済で家賃収入はなくなってしまうので、予想よりも空室が続いた、リフォーム費が高かったという場合に、多額の自己負担をしなければなりません。貯金や資産に余裕がある人ならいいかもしれませんが、もしそのタイミングで本業の仕事がうまくいっていなかったらどうでしょう? 金銭面でなく、精神的にも相当なストレスだと思います。

    「借金は悪いことである」と思っている人がいたら、まずはそのイメージを払拭する必要があるでしょう。