利益の出る物件を手に入れる極意③物件構造の選択のポイントは?

2018年03月19日

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  • 物件の構造や築年数は、金融機関の融資を利用する投資家にとって、非常に重要な要素になります。加えて、構造は賃料にも影響してきますから、入居者目線でも考えたい要素です。

  • 物件の構造は利回りに直結

  • 物件の構造は、金融機関からの融資や利回りに大きな影響を与えます。

    物件は構造によって法定耐用年数が異なります。耐用年数とは減価償却費の算定基準として国税庁が示しているもので、「資産の種類」「構造」「用途」別に税法で規定される法定耐用年数が詳細に定められています。

    住宅用の法定耐用年数は、木造が22年、軽量鉄骨造(3mm 以下)が19年、軽量鉄骨造(3mm 以上、4mm 以下)が27年、鉄骨(S)造(4mmを超えるもの)が34年、鉄筋コンクリート(RC)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造が47年と決められています。

    金融機関からの融資を受ける場合には、この法定耐用年数は決定的に重要になります。というのも、一般的に多くの金融機関は、この年限を超える融資を避ける傾向にあるからです。

    もちろん、法定耐用年数が建物の寿命を表すものではありませんが、「耐用年数-経過年数」を融資期間にしている金融機関が少なくありません。

    融資期間が短くなれば、キャッシュフローが悪化することは明らかです。したがって、融資の利用を前提に、不動産投資を行いたいと考えている投資家にとっては、法定耐用年数が長い構造、すなわちRC 造が有利と考えることができます。

  • 入居者目線に立って考える

  • 賃貸経営という視点では、入居者目線に立って考えることも重要です。例えば、プライバシーを守る防音性の観点で考えれば、木造に比べてS造やRC造のほうがよいでしょう。

    一方、賃料という点で言えば、RC造よりも、木造アパートのほうが安価な場合が多い
    と言われています。

    また、部屋の面積が同じでも、RC造は柱などが部屋の中に占める割合が高いため、木造アパートに比べて狭く感じるという特徴もあります。

  • 経年劣化の違い

  • 固定資産税や修繕費用も構造によって大きく異なります。RC造に比べて、木造のメリットは、固定資産税が安く済むという点にもあるでしょう。

    とはいえ、固定資産税が安いのはそれだけ建物に耐用性がなく、劣化が進むスピードが速いという意味でもあります。

    ただし、例えば水回りのリフォームや修繕の必要性が出てきた場合に、木造は構造的に配水管なども外から見えることがほとんどですから、修繕しやすく費用もそれほどはかかりません。

    木造のメリットはそうした点にありますが、一方、長期にわたって保有し、かつ家賃を安定的に得ようと考えるならば、RC造が有利になります。